Skąd biorą się te liczby
Wynik jest wart tyle, co założenia. Wszystkie są tutaj, każde ze wskazaniem źródła i daty sprawdzenia.
Zasada porównania
Symulacja idzie miesiąc po miesiącu przez cały horyzont. W każdym miesiącu obie ścieżki dostają ten sam budżet, równy wyższemu z dwóch wydatków. Ta, która wydaje mniej, inwestuje resztę. Bez tego porównywalibyśmy osobę, która co miesiąc odkłada, z osobą, która wydaje — a to nie jest różnica między najmem a zakupem, tylko między dwiema osobowościami.
Punkt startu
Kupujący wykłada wkład własny plus wszystkie koszty wejścia. Najemca w tej samej chwili wkłada dokładnie tę samą kwotę w portfel. To jest koszt alternatywny, którego brak jest najczęstszą wadą kalkulatorów w sieci.
Majątek netto
W każdym miesiącu liczymy, ile zostałoby w ręku, gdyby zamknąć wszystko właśnie wtedy. Po stronie zakupu: wartość mieszkania minus saldo kredytu, minus prowizja przy sprzedaży, minus podatek od zbycia, jeśli nie minął ustawowy termin. Po stronie najmu: wartość portfela pomniejszona o podatek od zysków kapitałowych. Próg to pierwszy miesiąc, w którym pierwsza liczba dogania drugą.
Czego nie liczymy
- Mediów — prąd, gaz, woda obciążają obie strony podobnie.
- Kosztów przeprowadzek i niepewności najmu — realnych, ale niepieniężnych.
- Wartości mobilności i poczucia bezpieczeństwa. To są prawdziwe argumenty, tylko nie mieszczą się w tabelce.
- Nadpłat kredytu i zmiany oprocentowania po okresie stałym. To jest na liście do dodania.
Zasada, od której nie odchodzimy
Kalkulator nigdy nie faworyzuje zakupu dlatego, że zakup lepiej płaci. Odnośniki pod wynikiem zależą od tego, co wyszło, a nie odwrotnie. Gdyby wynik zaczął zależeć od stawek partnerów, cały serwis traciłby sens.
Wszystkie założenia
Pod każdą pozycją stoi jej status. Akt prawny lub dane instytucji znaczy, że da się to sprawdzić w źródle. Szacunek to czyjeś oszacowanie albo nasze wyliczenie. Podajesz sam to liczba, której nie znamy i nie udajemy, że znamy.
Mieszkanie
Skąd 2100 zł: z raportu AMRON-SARFiN za I kwartał 2026 wynika, że rentowność najmu brutto w największych miastach mieści się w przedziale 3,2–4,5%. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł daje to czynsz rzędu 1600–2250 zł. Bierzemy 2100 zł, czyli 4,2%.
Wcześniej domyślną wartością było 2500 zł, co odpowiadało rentowności 5%. To zawyżało koszt wynajmu i przesuwało próg w stronę zakupu — dokładnie ten rodzaj cichego przechyłu, którego ten serwis ma unikać.
Kredyt
Uwaga na okres stałej stopy. Po jego wygaśnięciu bank przelicza ratę według stopy z tamtego momentu, a tej nikt nie zna.
Rozbicie z tego samego raportu: kredyt o zmiennej stopie 5,63%, o okresowo stałej 6,05%, średnia marża 1,78%. To stawki dla kredytu modelowego 450 tys. zł, LtV 80%, na 25 lat.
Model, który zakłada jedną stopę przez dwadzieścia pięć lat, opisuje kredyt, którego w Polsce nie ma.
Punkty odniesienia z raportu AMRON za I kwartał 2026: stopa referencyjna NBP spadła w marcu 2026 z 4,00% do 3,75%, średnia marża kredytu to 1,78%. W marcu 2026 średnie ofertowe oprocentowanie kredytów o stałej stopie wróciło do poziomu sprzed roku, czyli 6,05%, po eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie.
Przesuń ten suwak w górę i w dół. To ćwiczenie warte więcej niż jakakolwiek prognoza.
Uwaga na to, co się dzieje z wynikiem: nadpłata mocno obniża sumę odsetek, ale próg opłacalności rusza tylko odrobinę. Powód jest taki, że w tym porównaniu najemca dostaje tę samą kwotę do zainwestowania. Nadpłacając, zarabiasz tyle, ile wynosi oprocentowanie kredytu — jeśli jest wyższe niż zwrot z portfela, nadpłata się opłaca.
Koszty wejścia
Płacone raz, na starcie. Kupujący wykłada je z kieszeni — najemca ma tę samą gotówkę i inwestuje. Taksę notarialną kalkulator liczy sam, według rozporządzenia.
Koszty bieżące właściciela
To ponosi właściciel, a nie najemca. Rata to nie jest całkowity koszt posiadania.
1) Szacunek na podstawie GUS i Eurostatu, przytoczony w analizie 5S Invest (lipiec 2026): Warszawa ponad 15 zł/m², średnia dla pozostałych sześciu największych miast około 13 zł/m². Wyraźnie BEZ mediów.
2) SprawdzCzynsz.pl, baza zgłoszeń użytkowników, stan na 23.07.2026: średnia 15,97 zł/m², mediana 15,32 zł/m². Warszawa 21,20, Wrocław 16,98, Gdańsk 16,46, Kraków 15,90, Poznań 14,78, Katowice 12,43.
Druga liczba jest wyraźnie wyższa. Trzy prawdopodobne powody: opisują ją jako „czynsz + zaliczki”, więc może zawierać zaliczki na media; zgłoszenia są dobrowolne, a zgłaszają częściej ci, którym opłata wydaje się za wysoka; poza Krakowem próba to 15–19 zgłoszeń na miasto, czyli za mało.
Przyjmujemy liczby z pierwszego źródła, bo nasz model pomija media i potrzebuje kwoty bez nich. SprawdzCzynsz traktujemy jako kontrolę rzędu wielkości i źródło do obserwowania — jeśli ich baza urośnie, będzie lepsza niż jakikolwiek szacunek.
Opłacalność wynajmu mieszkań w Polsce w 2026 r. · SprawdzCzynsz.pl — statystyki opłat administracyjnych
Obwieszczenie w sprawie górnych granic stawek podatków i opłat lokalnych na 2026
Co się na to składa: piec co kilkanaście lat, okna co dwadzieścia kilka, łazienka, instalacje, podłogi. Wydatek odroczony, ale nie do uniknięcia — i ponosi go właściciel, nie najemca.
Założenia rynkowe
Tu mieszka cała niepewność. Dlatego wynik pokazujemy jako widełki, nie jako jedną liczbę.
Inflację znamy teraz dokładnie: skumulowany wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS za ten sam okres to 96,8%, czyli 3,53% rocznie. Realny wzrost cen mieszkań wyniósł więc 2,93% rocznie — od 1,51% w Warszawie do 4,27% w Gdyni.
Zwrot z portfela w kalkulatorze to dzisiejsza rentowność obligacji, zawierająca dzisiejsze oczekiwania inflacyjne. Inflacja w I kwartale 2026 wyniosła 2,4% rok do roku. Zestawianie historycznej liczby nominalnej z dzisiejszą dawałoby mieszkaniu przewagę wynikającą z różnicy inflacji, a nie z rynku.
Stąd 2,4% dzisiejszej inflacji plus 2,93% realnego wzrostu daje 5,3% nominalnie.
Rozrzut jest ogromny: ostatnie 10 lat to 9,0% rocznie nominalnie, a lata 2007–2013 to realny spadek o 39,4% w Warszawie. Ten suwak rusza wynikiem mocniej niż jakikolwiek inny.
Wzrost cen mieszkań — wyliczenie własne · Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN · Kwartalne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych
Skąd ten punkt: w latach 2018–2026 czynsze rosły o 4,1% rocznie (AMRON, siedem miast), a ceny o 9,6% (NBP). Różnica 5,5 punktu rocznie przez osiem lat. Ale w dłuższym ujęciu rentowność najmu w Warszawie spadła z około 5,1% w 2006 do 4,1% w 2026 (5S Invest na danych NBP), co odpowiada różnicy około 1 punktu rocznie.
Bierzemy tę drugą wartość, bo trwała różnica 5,5 punktu jest matematycznie nie do utrzymania — przy niej rentowność najmu spadałaby o połowę co trzynaście lat. Ostatnie osiem lat było wyjątkiem, nie regułą.
Wzrost czynszów najmu — wyliczenie własne · Raport AMRON-SARFiN nr 67, I kwartał 2026
Obligacje skarbowe dziesięcioletnie — około 5,4% (średnie rynkowe stopy podawane w raporcie AMRON-SARFiN za I kwartał 2026).
Lokata bankowa — poniżej tego, zwykle 3–4%.
Portfel akcyjny — historycznie wyżej, ale z ryzykiem, którego nie ma w obligacjach.
Domyślnie 5,4%, bo obligacje skarbowe to najbliższy odpowiednik ryzyka mieszkania kupionego na własne potrzeby. Kto zamierza inwestować w akcje, powinien podnieść ten suwak i pamiętać, że wtedy porównuje dwie rzeczy o różnym ryzyku.
Koszty wyjścia
Prawie nikt tego nie liczy. A mieszkania się sprzedaje.
Liczone automatycznie
Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
Wykaz źródeł
Wszystkie dane w tym serwisie pochodzą z poniższych źródeł. Przy każdym podajemy, kiedy je sprawdzaliśmy i co w nim budzi wątpliwości.
Baza cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN
Ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ofertowe z portali. NBP zastrzega, że dane historyczne bywają korygowane w kolejnych publikacjach. Ten plik NIE zawiera stawek najmu.
Raport AMRON-SARFiN nr 67, I kwartał 2026
Stąd bierzemy oprocentowanie kredytów (str. 21) i stawki czynszu najmu (str. 31). Raport nie precyzuje, jakiego metrażu dotyczy średnia stawka najmu ani czy pochodzi z umów, czy z ogłoszeń — to niewyjaśniona wątpliwość.
Obwieszczenie w sprawie górnych granic stawek podatków i opłat lokalnych na 2026
https://monitorpolski.gov.pl/MP/2025/726
Stawka 1,25 zł za m² budynku mieszkalnego to MAKSIMUM. Konkretną ustala rada gminy uchwałą. Podstawa: ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20000860959
Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Warunek: kupujący nigdy nie miał prawa własności do mieszkania ani domu, w Polsce ani za granicą. Udział odziedziczony do 50% nie wyklucza. Rynek pierwotny jest poza PCC, bo obowiązuje tam VAT.
Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20241566
Przy lokalu mieszkalnym obowiązuje połowa stawki podstawowej. Sprawdzone na przykładzie: mieszkanie za 500 tys. daje 1010 + 0,4% × 440 000 = 2770 zł, połowa to 1385 zł netto. To stawki maksymalne — notariusz może wziąć mniej i często bierze. Stawki nie były zmieniane od 2004 roku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19910800350
Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia. Zakup w połowie roku daje średnio 66 miesięcy — w kalkulatorze jest to uproszczenie, docelowo powinna liczyć się realna data.
Opłacalność wynajmu mieszkań w Polsce w 2026 r.
Stąd bierzemy opłaty administracyjne: Warszawa ponad 15 zł/m², pozostałe sześć dużych miast około 13 zł/m², wyraźnie bez mediów. Autorzy podają, że liczą to z danych GUS i Eurostatu, ale nie wskazują konkretnej publikacji — do dotarcia. Stąd też rentowność najmu netto w Warszawie: 5,1% w 2006 wobec 4,1% w 2026.
SprawdzCzynsz.pl — statystyki opłat administracyjnych
https://www.sprawdzczynsz.pl/statystyki
NIE UŻYWAMY tych liczb, ale trzymamy jako kontrolę i źródło do obserwowania. Podają średnią 15,97 zł/m² i Warszawę 21,20 zł/m², czyli wyraźnie więcej niż 5S Invest. Trzy możliwe powody: opisują kwotę jako „czynsz + zaliczki”, więc może zawierać media; zgłoszenia są dobrowolne, a zgłasza częściej ten, komu rachunek wydaje się wysoki; poza Krakowem próba to 15–19 zgłoszeń na miasto. Jeśli baza urośnie, będzie lepsza niż jakikolwiek szacunek.
Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania — porównanie ofert
https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/artykuly/ile-kosztuje-ubezpieczenie-mieszkania
Dziewięć towarzystw. Mieszkanie 50 m² warte 450 tys.: polisa podstawowa 177–341 zł rocznie, średnio 228 zł. Rozszerzona o ruchomości, kradzież i powódź: 257–614 zł, średnio 392 zł. To serwis porównywarki, więc ma interes w pokazywaniu rozrzutu cen — ale same kwoty są sprawdzalne w kalkulatorach towarzystw.
Wzrost cen mieszkań — wyliczenie własne
Nominalny wzrost cen z bazy NBP to 6,55% rocznie dla 17 miast w latach 2006–2026. Po odjęciu inflacji GUS (3,53% rocznie) realny wzrost wynosi 2,93%. Do kalkulatora wpisujemy 2,4% dzisiejszej inflacji plus 2,93% realnego wzrostu, czyli 5,3% — żeby zestawiać ze sobą liczby liczone przy tej samej inflacji.
Wzrost czynszów najmu — wyliczenie własne
W latach 2018–2026 czynsze rosły o 4,1% rocznie (AMRON, 7 miast), a ceny mieszkań o 9,6% (NBP). Różnica 5,5 punktu. Ale w ujęciu dwudziestoletnim rentowność najmu spadła z 5,1% do 4,1%, co odpowiada różnicy około 1 punktu rocznie. Przyjmujemy 1 punkt, bo trwała różnica 5,5 punktu jest nie do utrzymania — rentowność spadałaby o połowę co trzynaście lat.
Amortyzacja mieszkania — przypis NBP
NBP przyjmuje amortyzację mieszkania na poziomie 1,5–2,5% wartości rocznie. Bierzemy dolną granicę.
Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego — wyliczenie własne
Ceny transakcyjne obu rynków z tego samego arkusza NBP, I kwartał 2026. Średnia różnica na korzyść rynku wtórnego wynosi 16,4%, ale rozrzut jest ogromny: od +0,5% w Warszawie do +49,4% w Katowicach, a w Rzeszowie rynek pierwotny jest tańszy o 4,6%. WAŻNE ZASTRZEŻENIE: to porównanie cen metra, a nie tego samego produktu. Zasób wtórny w mniejszych miastach jest wyraźnie starszy niż nowe budownictwo, więc część różnicy to różnica jakości, a nie narzut dewelopera. W Warszawie zasób wtórny zawiera dużo mieszkań z ostatnich dwudziestu lat i stąd różnica poniżej procenta. Zastrzeżenie jest opisane wprost w poradniku.
Kwartalne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych
Służy do przeliczania cen mieszkań na dzisiejsze złote. Skumulowana inflacja od III kw. 2006 do I kw. 2026 wyniosła 96,8%, czyli 3,53% rocznie. Ta liczba poprawiła wcześniejsze przybliżenie 3,2%, które było oznaczone jako do zweryfikowania. Realny wzrost cen mieszkań wynosi wobec tego 2,93% rocznie dla 17 miast, a nie 3,2% jak zakładaliśmy.
Backtest Otodom: mieszkanie, giełda czy obligacje
Porównanie trzech sposobów ulokowania 255 tys. zł w styczniu 2016: mieszkanie na wynajem 800 tys., ETF na S&P 500 745 tys., obligacje EDO 428 tys. Rachunek zrobiony rzetelnie, z podatkami i kosztami przestojów. Trafna obserwacja o zwolnieniu z podatku po pięciu latach. ZASTRZEŻENIA, które opisaliśmy w tekście: ceny ofertowe zamiast transakcyjnych; start w styczniu 2016, czyli w dołku po spadku z lat 2007–2013; brak kosztów zakupu i sprzedaży; przychód z najmu 9,9% rocznie netto od kapitału początkowego, czyli wyraźnie powyżej dzisiejszych rentowności — a to właśnie ta pozycja decyduje o podium, bo bez niej mieszkanie przegrywa z indeksem o 151 tys. Wydawcą jest serwis ogłoszeniowy z rynku nieruchomości, co warto mieć na uwadze przy ocenie doboru okna czasowego.