Przejdź do treści
Kredyt czy wynajem

Kupić czy wynajmować?
To zależy, na jak długo.

Kredyt czy wynajem https://finanseodczarowane.pl/kredyt_czy_wynajem
12 lat
Licząc… —

Przesuń suwak i wpisz obok liczby ze swojego ogłoszenia.

A co, jeśli coś pójdzie nie tak? Utrata pracy, wzrost stóp, sprzedaż wcześniej niż planowałeś — policzone dla tych samych ustawień.

Ustawienia zapisują się w adresie strony.

Zakup na kredyt Wynajem i inwestowanie różnicy
Co się na to składa
PozycjaZakupWynajem

Jak to policzono. Symulacja miesiąc po miesiącu przez 30 lat. Obie ścieżki dostają ten sam budżet miesięczny; ta, która wydaje mniej, inwestuje resztę. Najemca inwestuje na starcie dokładnie tę samą kwotę, którą kupujący wykłada jako wkład własny i koszty wejścia.

Czego nie liczono. Mediów, kosztów przeprowadzek, wartości mobilności i poczucia bezpieczeństwa. Wynik zależy przede wszystkim od tempa wzrostu cen mieszkań, którego nikt nie zna — patrz tabela z trzema scenariuszami.

Ceny mieszkań: dane transakcyjne NBP. Oprocentowanie kredytów: raport AMRON-SARFiN. Pełny wykaz źródeł: https://finanseodczarowane.pl/kredyt_czy_wynajem/metodologia/

Serwis ma charakter edukacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego ani rekomendacji w rozumieniu przepisów prawa.

Dlaczego ten wynik różni się od innych kalkulatorów

Cztery pozycje, które zwykle wypadają z rachunku

Koszt alternatywny wkładu własnego

Gotówka włożona w mieszkanie przestaje pracować gdzie indziej. Tu najemca inwestuje dokładnie tę samą kwotę, którą kupujący wykłada na starcie — łącznie z kosztami wejścia.

Koszty wyjścia

Mieszkania się sprzedaje. W rachunku siedzi prowizja przy sprzedaży i podatek od zbycia przed upływem ustawowego terminu.

Zużycie lokalu

Piec, okna, instalacje, łazienka. Wydatek odroczony, ale nie unikniony — i ponosi go właściciel, nie najemca.

Podatek od zysków z portfela

Po stronie wynajmu zysk z inwestowanej różnicy też jest opodatkowany. Porównanie brutto z netto zawyżałoby wynajem.

Twoje miasto

Dwadzieścia lat cen, miasto po mieście

Każde miasto ma własną stronę z historią cen i wykresem największego spadku. Są też zestawienia par miast.

Warszawa

16 393 zł/m²

 Kraków

15 110 zł/m²

 Gdańsk

13 870 zł/m²

 Gdynia

12 357 zł/m²

 Wrocław

12 632 zł/m²

 Poznań

10 677 zł/m²

 Rzeszów

10 881 zł/m²

 Lublin

9 879 zł/m²

 Szczecin

9 378 zł/m²

 Białystok

9 164 zł/m²

 Opole

9 118 zł/m²

 Olsztyn

8 666 zł/m²

 Zielona Góra

8 528 zł/m²

 Kielce

8 125 zł/m²

 Katowice

8 054 zł/m²

 Bydgoszcz

8 033 zł/m²

 Łódź

7 971 zł/m²
Zanim policzysz

Zdania, które psują tę decyzję

Pół prawdy „Wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto"

Zdanie jest prawdziwe w tej części, w której mówi, że czynsz nie buduje majątku. Fałszywe robi się tam, gdzie udaje, że rata kredytu buduje go w całości. W pierwszym roku kredytu na 480 tysięcy złotych 28 tysięcy idzie na odsetki, a tylko 8 tysięcy zmniejsza twój dług.

 Fałsz „Rata wychodzi niżej niż czynsz, więc zakup się opłaca"

Porównanie raty z czynszem to porównanie jednej pozycji z całą kolumną. Rata nie jest kosztem posiadania mieszkania, tylko jego częścią — i to nie największą, jeśli doliczyć zużycie lokalu.

 Fałsz „Mieszkanie zawsze drożeje"

Ceny mieszkań w Polsce już spadały, i to nie symbolicznie. W Warszawie metr staniał o 26,8 procent, a powrót do poprzedniego poziomu zajął 11,8 roku. To nie jest teoria — to zapisane w danych transakcyjnych Narodowego Banku Polskiego.

 Pół prawdy „Mieszkanie to najlepsza inwestycja"

Otodom policzył, że kawalerka na Mokotowie kupiona w 2016 roku pobiła indeks S&P 500. Rachunek jest zrobiony porządnie i wnioski o podatkach są trafne. Ale gdyby ta sama kawalerka została kupiona osiem lat wcześniej, po dziesięciu latach byłaby warta o dziesięć procent mniej.
Najczęstsze pytania

Zanim zaczniesz przesuwać suwaki

Po ilu latach zakup mieszkania się opłaca?

Nie ma jednej liczby, bo wynik zależy przede wszystkim od tempa wzrostu cen mieszkań, którego nikt nie zna. Przy naszych domyślnych założeniach próg wypada po niespełna dwóch latach, ale przy cenach stojących w miejscu przekracza dwadzieścia pięć lat.

Dlatego kalkulator pokazuje trzy scenariusze zamiast jednej liczby. Sprawdź, jak wypada twój przypadek, i porównaj wynik z tym, na ile lat realnie się wprowadzasz.

Czy wynajem to wyrzucanie pieniędzy?

Częściowo. Czynsz najmu nie buduje majątku — to prawda. Ale to samo dotyczy odsetek od kredytu, które w pierwszym roku pochłaniają ponad trzy czwarte raty, a także podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i zużycia lokalu.

Przy kredycie 480 tysięcy złotych pierwsza rata to 2 388 zł odsetek i 696 zł kapitału. Rozwinięcie w tekście „Wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto".

Rata wychodzi mi niżej niż czynsz — czy to znaczy, że warto kupić?

Nie, bo porównujesz jedną pozycję z całą kolumną. Rata to nie jest koszt posiadania mieszkania, tylko jego część.

Przy mieszkaniu za 600 tysięcy rata wynosi 3 084 zł, ale pełny koszt posiadania — z opłatą do wspólnoty, podatkiem, ubezpieczeniem i odkładaniem na zużycie lokalu — to 4 564 zł miesięcznie. Policz to tutaj.

Wszystkie 26 pytań →

Do poczytania

Zanim podpiszesz

Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania poza ceną

Przy mieszkaniu za 600 tysięcy złotych koszty poza ceną wynoszą od 2,7 tysiąca do 190 tysięcy. Rozpiętość bierze się z trzech rzeczy: czy to twoje pierwsze mieszkanie, czy korzystasz z pośrednika i czy lokal jest gotowy do zamieszkania.

8 min czytania

 Kiedy wynajem jest lepszym wyborem

Wtedy, gdy nie wiesz, ile lat tam zostaniesz. Przy typowym zakupie z pośrednikiem i wykończeniem wynajem wygrywa przez pierwsze pięć lat, a po dwóch latach różnica sięga sześćdziesięciu tysięcy złotych na jego korzyść.

7 min czytania

 Rynek pierwotny czy wtórny — co wychodzi taniej

Mieszkanie od dewelopera kosztuje średnio o 16 procent więcej za metr niż z rynku wtórnego, ale różnica waha się od pół procenta w Warszawie do prawie pięćdziesięciu w Katowicach. Po doliczeniu wykończenia i podatku PCC pełny koszt zakupu bywa wyższy o 88 do 291 tysięcy złotych.

7 min czytania

 Wkład własny — ile trzeba mieć i czy więcej znaczy lepiej

Banki wymagają zwykle dwudziestu procent, ale to nie jest cała potrzebna gotówka. A pytanie, czy wpłacić więcej, ma odpowiedź, która zaskakuje: zależy od tego, czy twój kredyt jest droższy, czy tańszy niż zwrot z twoich oszczędności po podatku.

5 min czytania

 Kredyt hipoteczny — na ile lat i przy jakiej stopie

Wydłużenie kredytu z piętnastu na trzydzieści pięć lat obniża ratę o 1 316 zł miesięcznie i podnosi sumę odsetek o 395 tysięcy. Czy to zły interes, zależy od jednej rzeczy: czy twoje oszczędności zarabiają więcej, niż kosztuje kredyt.

7 min czytania

 Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem

Sprawdzenie jest bezpłatne i zajmuje kilka minut na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Najważniejszy jest dział trzeci, o którym większość kupujących nie wie, oraz wzmianki, które wyglądają niepozornie, a wyłączają ochronę prawną nabywcy.

7 min czytania

 Słownik pojęć

23 haseł: co to jest, dlaczego zmienia kwoty i na co uważać. Przy każdym suwaku w kalkulatorze jest odnośnik do wyjaśnienia.