Najczęstsze pytania

Nie ma jednej liczby, bo wynik zależy przede wszystkim od tempa wzrostu cen mieszkań, którego nikt nie zna. Przy naszych domyślnych założeniach próg wypada po niespełna dwóch latach, ale przy cenach stojących w miejscu przekracza dwadzieścia pięć lat.

Dlatego kalkulator pokazuje trzy scenariusze zamiast jednej liczby. Sprawdź, jak wypada twój przypadek, i porównaj wynik z tym, na ile lat realnie się wprowadzasz.

Częściowo. Czynsz najmu nie buduje majątku — to prawda. Ale to samo dotyczy odsetek od kredytu, które w pierwszym roku pochłaniają ponad trzy czwarte raty, a także podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i zużycia lokalu.

Przy kredycie 480 tysięcy złotych pierwsza rata to 2 388 zł odsetek i 696 zł kapitału. Rozwinięcie w tekście „Wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błoto".

Nie, bo porównujesz jedną pozycję z całą kolumną. Rata to nie jest koszt posiadania mieszkania, tylko jego część.

Przy mieszkaniu za 600 tysięcy rata wynosi 3 084 zł, ale pełny koszt posiadania — z opłatą do wspólnoty, podatkiem, ubezpieczeniem i odkładaniem na zużycie lokalu — to 4 564 zł miesięcznie. Policz to tutaj.

Prawie nigdy. Przy typowym zakupie z prowizją pośrednika i wykończeniem wynajem wygrywa przez pierwsze pięć lat, a po dwóch latach różnica sięga sześćdziesięciu tysięcy złotych na jego korzyść.

Same koszty wejścia i wyjścia przy sprzedaży po trzech latach to blisko dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych.

Gdy nie wiesz, ile lat zostaniesz. Gdy nie masz poduszki finansowej po opłaceniu wkładu. Gdy ceny w twoim mieście są wysokie w stosunku do czynszów. Gdy nie wiesz jeszcze, w której dzielnicy chcesz mieszkać.

Pełna lista z liczbami w tekście „Kiedy wynajem jest lepszym wyborem".

Osoba, która ma odłożone dokładnie 120 tysięcy złotych, nie ma na zakup mieszkania za 600 tysięcy. Ma na wkład własny i nic więcej.

Poza wkładem trzeba mieć na taksę notarialną i opłaty sądowe (około 2 500 zł), podatek PCC (12 tysięcy, chyba że to pierwsze mieszkanie), prowizję pośrednika, wycenę dla banku oraz wykończenie. Do tego powinna zostać poduszka na co najmniej sześć miesięcy wydatków.

Standardowo nie — banki wymagają zwykle dwudziestu procent, część ofert dopuszcza dziesięć przy dodatkowych warunkach. Istnieją programy gwarancji państwowych zastępujących część wkładu, ale ich dostępność się zmienia.

Aktualny stan opisujemy na stronie o programach mieszkaniowych, z datą sprawdzenia przy każdej pozycji.

Przy mieszkaniu za 600 tysięcy złotych około 2 500 zł łącznie z podatkiem VAT, wypisami oraz opłatami sądowymi za wpis własności i hipoteki.

Taksa liczy się z urzędowej tabeli, a przy lokalu mieszkalnym obowiązuje połowa stawki podstawowej. To stawki maksymalne — notariusz może wziąć mniej.

Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego — nie. Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku i wymaga, żebyś nigdy wcześniej nie miał prawa własności do mieszkania ani domu, w Polsce ani za granicą.

Przy kolejnym mieszkaniu z rynku wtórnego zapłacisz dwa procent ceny. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje w ogóle, bo transakcja jest objęta VAT-em.

Od 1 500 do 3 000 złotych za metr, czyli przy pięćdziesięciu metrach od 75 do 150 tysięcy złotych. Meble i sprzęt to osobna pozycja.

To najczęściej pomijany koszt zakupu i zwykle największy po samej cenie. W kalkulatorze pole „wykończenie i meble" ma domyślną wartość zero — przy rynku pierwotnym trzeba je zmienić.

Wydłużenie z piętnastu na trzydzieści pięć lat obniża ratę o 1 316 zł miesięcznie i podnosi sumę odsetek o 395 tysięcy złotych.

Czy to zły interes, zależy od jednej rzeczy: czy twoje oszczędności zarabiają więcej, niż kosztuje kredyt. Przy oprocentowaniu 5,97 procent portfel musiałby dawać ponad siedem i pół procenta przed podatkiem, żeby dłuższy kredyt się opłacał. Policz to sam.

Bank przeliczy ratę według warunków obowiązujących w tamtym momencie. W Polsce stała stopa obowiązuje zwykle pięć lat, a takie kredyty stanowią prawie dwie trzecie nowych umów.

Przy kredycie 480 tysięcy startującym od 5,97 procent wzrost stopy do dziewięciu procent po pięciu latach podnosi ratę z 3 084 do 3 882 zł, a sumę odsetek o 192 tysiące.

Praktyczna miara ryzyka: policz swoją ratę przy oprocentowaniu o trzy punkty wyższym. Jeśli ta kwota cię przeraża, kredyt jest za duży.

Nadpłacając, zarabiasz dokładnie tyle, ile wynosi oprocentowanie kredytu — unikasz odsetek, które byś zapłacił. Opłaca się więc wtedy i tylko wtedy, gdy kredyt jest droższy niż zwrot z twoich oszczędności po podatku.

Przy 5,97 procent i obligacjach dających 5,4 procent brutto nadpłata się opłaca. Przy kredycie na dwa procent i portfelu akcyjnym — już nie.

Zanim zaczniesz nadpłacać, miej odłożone kilka miesięcy wydatków. Pieniędzy wpłaconych do banku nie wyjmiesz z powrotem.

Nie zawsze, choć zwykle tak. To ta sama arytmetyka co przy nadpłacie: każda dodatkowa złotówka wkładu oszczędza odsetki w wysokości oprocentowania kredytu, ale przestaje pracować na rynku.

Przy dzisiejszych stopach portfel musiałby dawać ponad siedem i pół procenta przed podatkiem, żeby opłacało się trzymać minimalny wkład. Sprawdź to na kalkulatorze.

Według danych NBP średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w pierwszym kwartale 2026 roku wyniosło 5,97 procent. To spadek o ponad półtora punktu w skali roku.

Średnia marża banku wynosiła 1,78 procent. Marża to jedyna część oprocentowania, którą realnie da się negocjować.

Przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym około 1 480 zł miesięcznie: opłata do wspólnoty (700 zł), odkładanie na zużycie lokalu (750 zł), podatek od nieruchomości i ubezpieczenie.

Media pomijamy, bo obciążają tak samo właściciela i najemcę.

Zwykle tak — zwraca go właścicielowi razem z czynszem najmu. Obowiązek wobec wspólnoty spoczywa jednak na właścicielu.

To dlatego opłata do wspólnoty prawie nie zmienia wyniku porównania zakupu z wynajmem: obciąża obie strony po równo. Zaczyna mieć znaczenie dopiero wtedy, gdy jest już wliczona w kwotę najmu z ogłoszenia.

Narodowy Bank Polski przyjmuje amortyzację mieszkania na poziomie od 1,5 do 2,5 procent wartości rocznie. Przy mieszkaniu za 600 tysięcy to co najmniej 9 tysięcy złotych rocznie, czyli 750 miesięcznie.

Ta kwota nie wychodzi z konta co miesiąc — wychodzi raz na kilkanaście lat, w postaci nowego pieca albo łazienki. Fundusz remontowy płacony wspólnocie tego nie obejmuje; on dotyczy dachu i windy, nie twojego mieszkania.

Już spadały. W Warszawie metr staniał o 26,8 procent w latach 2007–2013, a powrót do poprzedniego poziomu zajął 11,8 roku. W Krakowie 22,3 procent i 12,2 roku.

To dane transakcyjne NBP z aktów notarialnych, nie prognoza. Wykresy dla wszystkich siedemnastu miast są na stronach miast.

Publikujemy ceny transakcyjne z bazy NBP dla siedemnastu miast, razem z dwudziestoletnią historią. W pierwszym kwartale 2026 roku najdroższa była Warszawa (16 393 zł), najtańsza Łódź (7 971 zł).

To ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń — te drugie są systematycznie wyższe.

Zależy od miasta, i to bardzo. W Warszawie cena metra na obu rynkach jest niemal identyczna, w Katowicach nowe mieszkanie jest droższe o 49 procent, a w Rzeszowie tańsze o 4,6 procent.

Po doliczeniu wykończenia pełny koszt zakupu od dewelopera wychodzi wyżej o 88 do 291 tysięcy złotych. Pełne porównanie dwunastu miast.

Ceny mieszkań z bazy NBP — ceny transakcyjne z aktów notarialnych, siedemnaście miast, kwartalny szereg od 2006 roku. Oprocentowanie kredytów i stawki czynszów z raportu AMRON-SARFiN. Podatki i opłaty z aktów prawnych.

Każda liczba w kalkulatorze ma przypisane źródło z datą sprawdzenia. Cały wykaz jest w metodologii, razem z opisem tego, co w danym źródle budzi wątpliwości.

Bo nie ma wiarygodnego, publicznego źródła transakcyjnych stawek najmu w podziale na miasta. Dostępne dane pochodzą z ogłoszeń, a te są systematycznie wyższe od kwot realnie płaconych.

Zawyżony czynsz podnosiłby koszt wynajmu i przesuwał wynik w stronę zakupu. Wolimy poprosić cię o wpisanie kwoty z ogłoszenia, które właśnie oglądasz — tę liczbę znasz lepiej niż my.

Nie. Serwis ma charakter edukacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego ani rekomendacji w rozumieniu przepisów prawa.

Kalkulator pokazuje, co wynika z podanych przez ciebie założeń. Nie zna twojej sytuacji zawodowej, rodzinnej ani planów na najbliższe lata — a to często decyduje bardziej niż arytmetyka.

Odnośniki pod wynikiem mogą być płatne i jest to napisane wprost przy każdym z nich.

Obowiązuje przy tym zasada, od której nie odchodzimy: kalkulator nigdy nie faworyzuje zakupu dlatego, że zakup lepiej płaci. Podpowiedź pod wynikiem zależy od tego, co wyszło — gdy wygrywa wynajem, mówi o inwestowaniu różnicy, a nie o kredycie.

Tak. Ustawienia suwaków zapisują się w adresie strony, a pod wynikiem jest przycisk kopiujący odnośnik. Osoba, która go otworzy, zobaczy dokładnie ten sam rachunek.