Kredyt na trzydzieści lat z oprocentowaniem stałym przez pięć to kredyt, którego oprocentowania nie znasz przez dwadzieścia pięć lat. Ta strona pokazuje, co się dzieje z ratą i z progiem opłacalności, gdy po tym okresie bank przelicza wszystko według nowej stopy.
Rachunek bierze założenia z kalkulatora na stronie głównej. Jeśli przyszedłeś tu odnośnikiem ze swojego wyniku, są to twoje ustawienia; jeśli wszedłeś wprost — domyślne. Otwórz kalkulator z tymi ustawieniami.
Oprocentowanie stałe w polskich kredytach hipotecznych obowiązuje zwykle przez pięć lat. Potem bank przelicza ratę według stopy z tamtego momentu i rozkłada pozostały dług na pozostałe lata.
Ważne jest to drugie. Po pięciu latach spłacania kapitału zostaje mniej niż na starcie, ale rozkłada się go na krótszy okres. Te dwie rzeczy w dużej mierze się znoszą, więc nowa rata jest z grubsza taka, jaka byłaby od początku przy nowej stopie. Nie licz na to, że pięć lat spłacania zamortyzuje podwyżkę.
Zmiana stopy dotyka cię tylko w momencie przeliczenia i potem przy kolejnych. Jeśli akurat wtedy stopy są nisko, przeliczenie może wypaść na twoją korzyść — to nie jest tylko ryzyko w jedną stronę. Suwak na tej stronie przyjmuje wartości ujemne właśnie dlatego.
Związku między stopami a resztą rynku. Wysokie stopy zwykle chodzą w parze z wysoką inflacją, rosnącymi czynszami najmu i słabnącym popytem na mieszkania. Model traktuje te rzeczy jako niezależne suwaki, bo ich prawdziwy związek jest sporny i zmienia się w czasie. Skutek praktyczny: strona pokazuje sam efekt wzrostu raty, a w rzeczywistości wzrostowi raty prawie zawsze towarzyszy coś jeszcze, po obu stronach rachunku.
Zdolności kredytowej na moment przeliczenia. Bank nie sprawdza jej ponownie, więc wyższa rata nie unieważni umowy. Ale jeśli chciałbyś wtedy refinansować kredyt gdzie indziej, sprawdzi ją nowy bank.
Możliwości przejścia na nowy okres stałej stopy. Banki zwykle ją oferują. Nie modelujemy tego, bo warunki zależą od oferty w nieznanym momencie.
Nadpłaty. Każda złotówka nadpłaty przed przeliczeniem zmniejsza kapitał, od którego naliczy się nowa rata. Kalkulator na stronie głównej ma na to suwak i tu jest on uwzględniony.
Krótszy okres kredytu na starcie. Rata jest wyższa, ale kapitał topnieje szybciej, więc na moment przeliczenia zostaje go mniej.
Nie branie maksymalnej kwoty, na jaką pozwala zdolność. Zdolność liczy się przy dzisiejszej stopie, a ta ma się zmienić. To najprostsza rzecz, jaką można zrobić, i jedyna dostępna przed podpisaniem.
Wszystkie liczby liczy ten sam silnik co stronę główną — założenia, wzory i źródła są opisane w metodologii.