„Rata wychodzi niżej niż czynsz, więc zakup się opłaca"
Porównanie raty z czynszem to porównanie jednej pozycji z całą kolumną. Rata nie jest kosztem posiadania mieszkania, tylko jego częścią — i to nie największą, jeśli doliczyć zużycie lokalu.
Co zostaje pominięte
Do raty trzeba doliczyć opłatę do wspólnoty, odkładanie na zużycie lokalu, podatek od nieruchomości i ubezpieczenie. Dopiero ta suma jest kosztem posiadania.
Zobacz, jak to wygląda przy twoich liczbach:
Pierwsze pytanie, które trzeba zadać
Czy kwota z ogłoszenia najmu zawiera opłatę do wspólnoty, czy nie.
W ogłoszeniach widnieje „czynsz 2 500 zł" i nie wiadomo, czy to sama kwota dla właściciela, czy razem z opłatą administracyjną. Różnica przy pięćdziesięciu metrach to około siedmiuset złotych miesięcznie — więcej niż jedna piąta raty.
Bez wyjaśnienia tej jednej rzeczy całe porównanie jest bezwartościowe.
Rzecz, która zaskakuje
Opłata do wspólnoty sama w sobie prawie nie zmienia wyniku porównania zakupu z wynajmem.
Powód jest prosty: płaci ją właściciel wspólnocie, a najemca zwraca ją właścicielowi. Podniesienie stawki podnosi koszt obu stron po równo, więc się skraca.
Zaczyna mieć znaczenie dopiero wtedy, gdy jest wliczona w kwotę najmu — wówczas obciąża wyłącznie właściciela. To jeden z niewielu przypadków, w których dopisanie pozycji do rachunku niczego nie zmienia, i warto wiedzieć dlaczego.
Prawdziwą różnicę robi co innego: zużycie lokalu. Tego najemca nie płaci w ogóle.
Test na sprawdzenie
Weź ogłoszenie najmu i ogłoszenie sprzedaży tego samego mieszkania w tym samym budynku. Policz obie kolumny osobno:
Najemca płaci: czynsz najmu, opłatę do wspólnoty jeśli nie jest wliczona, ubezpieczenie ruchomości.
Właściciel płaci: ratę, opłatę do wspólnoty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości oraz odłożone zużycie lokalu.
Dopiero te dwie sumy wolno postawić obok siebie.
Dlaczego to i tak nie wystarczy
Nawet poprawnie policzony koszt miesięczny nie odpowiada na pytanie o opłacalność, bo pomija dwie rzeczy jednorazowe: gotówkę wyłożoną na starcie i rozliczenie przy wyjściu.
Miesięczny rachunek mówi o płynności — czy cię na to stać. Próg opłacalności mówi o majątku — czy ci się to opłaci.
To są dwa różne pytania i mylenie ich jest najdroższym błędem w tej decyzji. Odpowiedź na pierwsze bywa twierdząca wtedy, gdy odpowiedź na drugie jest przecząca.
Skąd te liczby
Rozbicie liczone jest tym samym silnikiem, co kalkulator na stronie głównej. Stawki opłat do wspólnoty, podatku od nieruchomości i ubezpieczenia wraz ze źródłami opisaliśmy w metodologii.
Policz swój przypadek → · Pozostałe mity → · Najczęstsze pytania →
Pojęcia z tego tekstu
Miesięczna opłata do spółdzielni lub wspólnoty za utrzymanie budynku — płaci ją także właściciel, nie tylko najemca.
Zużycie lokaluKoszt tego, że mieszkanie się starzeje — wydatek odroczony, ale nieunikniony, i ponosi go wyłącznie właściciel.
Rata annuitetowaRata o stałej wysokości przez cały okres kredytu — zmienia się tylko to, ile z niej idzie na odsetki, a ile na kapitał.
Próg opłacalnościLiczba lat, po których zakup mieszkania buduje większy majątek niż wynajem połączony z inwestowaniem różnicy.
Powiązane teksty
Zdanie jest prawdziwe w tej części, w której mówi, że czynsz nie buduje majątku. Fałszywe robi się tam, gdzie udaje, że rata...
Poradnik Kiedy wynajem jest lepszym wyboremWtedy, gdy nie wiesz, ile lat tam zostaniesz. Przy typowym zakupie z pośrednikiem i wykończeniem wynajem wygrywa przez...
Poradnik Kredyt hipoteczny — na ile lat i przy jakiej stopieWydłużenie kredytu z piętnastu na trzydzieści pięć lat obniża ratę o 1 316 zł miesięcznie i podnosi sumę odsetek o 395...