Indeks hedoniczny
Miara zmiany cen oczyszczona z różnic w jakości mieszkań — pokazuje, ile drożeje rynek, a nie jak zmienia się to, co akurat sprzedano.
Po co to wymyślono
Średnia cena metra w mieście może wzrosnąć z dwóch całkiem różnych powodów. Albo dlatego, że mieszkania podrożały, albo dlatego, że w danym kwartale sprzedano więcej mieszkań w lepszych lokalizacjach.
Zwykła średnia nie rozróżnia tych sytuacji. Indeks hedoniczny stara się to zrobić.
Jak działa
Metoda opiera się na założeniu, że cena mieszkania jest sumą wartości jego cech: lokalizacji, metrażu, wieku budynku, piętra, standardu wykończenia. Model statystyczny szacuje, ile warta jest każda z tych cech, a potem porównuje ceny mieszkań o takich samych cechach w kolejnych okresach.
Efektem jest miara zmiany ceny mieszkania o stałej jakości.
Dlaczego to ważne przy danych o rynku
Bo pozwala odróżnić realny wzrost cen od zmiany struktury transakcji. Jeśli w kryzysie sprzedają się głównie mieszkania tanie, średnia cena spada mocniej niż faktyczne ceny. Jeśli deweloperzy oddają inwestycje w prestiżowych dzielnicach, średnia rośnie bez podwyżek.
Narodowy Bank Polski publikuje indeksy hedoniczne obok zwykłych średnich właśnie po to.
Czy używamy go w kalkulatorze
Nie. Bierzemy średnie ceny transakcyjne, bo interesuje nas kwota, którą realnie trzeba wyłożyć za mieszkanie w danym mieście, a nie oczyszczona miara dynamiki rynku.
Indeks hedoniczny jest lepszy do odpowiedzi na pytanie „o ile podrożały mieszkania". Średnia transakcyjna jest lepsza do pytania „ile kosztuje mieszkanie".
Warto natomiast wiedzieć, że te dwie miary potrafią się rozjeżdżać — i że gdy w mediach pojawia się liczba o wzroście cen, warto sprawdzić, która to z nich.