Próg opłacalności
Liczba lat, po których zakup mieszkania buduje większy majątek niż wynajem połączony z inwestowaniem różnicy.
Co to jest
Pytanie „czy opłaca się kupić mieszkanie" nie ma odpowiedzi tak lub nie. Ma odpowiedź w latach.
Zakup zaczyna od straty: koszty transakcyjne, podatki, wykończenie. Przez pierwsze lata odsetki pochłaniają większość raty. Z czasem proporcje się odwracają, kapitał rośnie, a czynsz najmu po drugiej stronie idzie w górę.
Moment, w którym te dwie ścieżki się przecinają, jest progiem opłacalności.
Jak go liczymy
Symulacja idzie miesiąc po miesiącu przez trzydzieści lat. W każdym miesiącu obie ścieżki dostają ten sam budżet, równy wyższemu z dwóch wydatków. Ta, która wydaje mniej, inwestuje resztę.
Co miesiąc liczymy, ile zostałoby w ręku, gdyby zamknąć wszystko właśnie wtedy:
Po stronie zakupu — wartość mieszkania minus saldo kredytu, minus prowizja przy sprzedaży, minus podatek od zbycia, jeśli nie minął ustawowy termin.
Po stronie wynajmu — wartość portfela pomniejszona o podatek od zysków kapitałowych.
Próg to pierwszy miesiąc, w którym pierwsza liczba dogania drugą.
Dlaczego ta liczba jest tak niepewna
Bo zależy przede wszystkim od tempa wzrostu cen mieszkań, a tego nikt nie zna.
Przy tych samych pozostałych założeniach próg wynosi niespełna dwa lata, jeśli ceny rosną w tempie z ostatnich dwudziestu lat, i ponad dwadzieścia siedem lat, jeśli stoją w miejscu. Czternastokrotna różnica z jednego suwaka.
Dlatego kalkulator pokazuje trzy scenariusze zamiast jednej liczby, a pod główną kwotą stoi zdanie o rozpiętości wyniku.
Czego próg nie mówi
Nie mówi, czy stać cię na ratę. To osobne pytanie i ważniejsze w krótkim terminie.
Nie wycenia mobilności, poczucia bezpieczeństwa ani tego, że własne mieszkanie można przemalować bez pytania właściciela. Te rzeczy są prawdziwe i nie mieszczą się w tabelce.
Nie zakłada też, że najemca rzeczywiście inwestuje różnicę. Jeśli tego nie robi, przewaga wynajmu jest dla niego teoretyczna.
Jak z tego korzystać
Porównaj próg z tym, na ile lat realnie się wprowadzasz. Jeśli planujesz zostać wyraźnie dłużej, arytmetyka sprzyja zakupowi. Jeśli krócej albo nie wiesz — wynajem jest tańszy i zostawia otwarte drzwi.
Gdzie o tym piszemy więcej
Wtedy, gdy nie wiesz, ile lat tam zostaniesz. Przy typowym zakupie z pośrednikiem i wykończeniem wynajem wygrywa...
Mit Wynajem to wyrzucanie pieniędzy w błotoZdanie jest prawdziwe w tej części, w której mówi, że czynsz nie buduje majątku. Fałszywe robi się tam, gdzie udaje,...
Mit Rata wychodzi niżej niż czynsz, więc zakup się opłacaPorównanie raty z czynszem to porównanie jednej pozycji z całą kolumną. Rata nie jest kosztem posiadania mieszkania,...
Mit Mieszkanie zawsze drożejeCeny mieszkań w Polsce już spadały, i to nie symbolicznie. W Warszawie metr staniał o 26,8 procent, a powrót do...
Mit Mieszkanie to najlepsza inwestycjaOtodom policzył, że kawalerka na Mokotowie kupiona w 2016 roku pobiła indeks S&P 500. Rachunek jest zrobiony...
Powiązane hasła
To, co tracisz, wybierając jedną możliwość zamiast drugiej — najczęściej pomijana pozycja w rachunku za mieszkanie.
Rentowność najmuRoczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania — brutto wygląda dobrze, netto już nie.
Cena transakcyjna i ofertowaTransakcyjna to kwota z aktu notarialnego, ofertowa to kwota z ogłoszenia — różnią się i to systematycznie.