Cena transakcyjna i ofertowa
Transakcyjna to kwota z aktu notarialnego, ofertowa to kwota z ogłoszenia — różnią się i to systematycznie.
Na czym polega różnica
Cena ofertowa to kwota, za którą ktoś chce sprzedać. Widzisz ją w ogłoszeniach na portalach.
Cena transakcyjna to kwota, za którą faktycznie sprzedał. Znajduje się w akcie notarialnym.
Między jedną a drugą jest miejsce na negocjacje, a te prawie zawsze kończą się poniżej ceny wywoławczej.
Dlaczego to nie jest szczegół
Bo różnica działa zawsze w tę samą stronę. Ceny ofertowe są systematycznie wyższe od transakcyjnych, więc opieranie się na ogłoszeniach zawyża obraz rynku.
Narodowy Bank Polski publikuje w swojej bazie obie wartości osobno. W pierwszym kwartale 2026 roku w Warszawie cena ofertowa metra na rynku wtórnym była zauważalnie wyższa od transakcyjnej — i tak jest w każdym mieście i w każdym kwartale od dwudziestu lat.
To samo dotyczy czynszów najmu
Tu problem jest jeszcze poważniejszy, bo danych transakcyjnych o najmie prawie nie ma. Większość serwisów podaje stawki z ogłoszeń.
Zawyżony czynsz w kalkulatorze zawyża koszt wynajmu, a więc przesuwa wynik w stronę zakupu. To jest cichy przechył, którego trudno zauważyć, jeśli nie wie się, skąd wzięła się liczba.
Dlatego w naszym kalkulatorze czynsz najmu jest polem do wpisania, a nie danymi. To jedyna liczba, którą ty znasz lepiej niż my — masz ją w ogłoszeniu, na które właśnie patrzysz.
Skąd bierzemy ceny mieszkań
Z bazy NBP, wyłącznie ceny transakcyjne, rynek wtórny. Kwartalny szereg od trzeciego kwartału 2006 roku, siedemnaście miast, siedemdziesiąt dziewięć kwartałów bez luk.
To dane z aktów notarialnych, czyli z tego, co ludzie naprawdę zapłacili.
Co z tego wynika dla ciebie
Cena z ogłoszenia to punkt wyjścia do negocjacji, nie wartość mieszkania. Zanim złożysz ofertę, sprawdź, na jakim poziomie są ceny transakcyjne w twoim mieście — na stronie każdego z siedemnastu miast mamy dwadzieścia lat takich danych.
Gdzie o tym piszemy więcej
Mieszkanie od dewelopera kosztuje średnio o 16 procent więcej za metr niż z rynku wtórnego, ale różnica waha się od...
Mit Mieszkanie zawsze drożejeCeny mieszkań w Polsce już spadały, i to nie symbolicznie. W Warszawie metr staniał o 26,8 procent, a powrót do...
Mit Mieszkanie to najlepsza inwestycjaOtodom policzył, że kawalerka na Mokotowie kupiona w 2016 roku pobiła indeks S&P 500. Rachunek jest zrobiony...
Powiązane hasła
Miara zmiany cen oczyszczona z różnic w jakości mieszkań — pokazuje, ile drożeje rynek, a nie jak zmienia się to, co akurat sprzedano.
Rentowność najmuRoczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania — brutto wygląda dobrze, netto już nie.
Rynek pierwotny i wtórnyPierwotny to zakup od dewelopera, wtórny od poprzedniego właściciela — różnią się podatkiem, stanem lokalu i tym, co dostajesz za tę samą kwotę.