„Mieszkanie zawsze drożeje"

Fałsz · 3 min czytania · zaktualizowano 2026-07-23

Co pokazują dane

Narodowy Bank Polski publikuje ceny transakcyjne mieszkań od trzeciego kwartału 2006 roku. To kwoty z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń.

W tym szeregu widać okres, o którym mało kto pamięta. Największy spadek zaczął się w 2007 roku:

Pełne wykresy dla każdego z siedemnastu miast — razem z obrazem tego, jak długo rynek wychodził z dołka — znajdziesz na stronach miast.

Ile to zmienia w twoim rachunku

Tempo wzrostu cen jest w kalkulatorze suwakiem, a nie stałą. To najważniejsze założenie całego rachunku i jednocześnie jedyne, którego nikt nie zna.

Zobacz, jak bardzo przesuwa wynik:

Przy zerowym wzroście cen zakup przestaje wygrywać na całe lata. Przy dziewięciu procentach, czyli tempie z ostatniej dekady, wygrywa niemal natychmiast. To ta sama sytuacja, ta sama cena i ten sam kredyt — różni się tylko jedna liczba, której nie da się przewidzieć.

Dlaczego to działa tak mocno

Przy zakupie na kredyt z niewielkim wkładem własnym działa dźwignia. Wzrost wartości liczy się od pełnej ceny mieszkania, a nie od włożonej gotówki.

Mieszkanie za 600 tysięcy, które zdrożało o pięć procent, dało trzydzieści tysięcy złotych — niezależnie od tego, czy wpłaciłeś sto dwadzieścia tysięcy, czy trzysta. Przy niższym wkładzie ten sam zysk przypada na mniejszy kapitał, więc procentowo wychodzi znacznie więcej.

Ta sama dźwignia działa oczywiście w drugą stronę. Kto kupił w Warszawie w trzecim kwartale 2007 roku z dwudziestoprocentowym wkładem, po pięciu latach miał mieszkanie warte mniej, niż wynosił jego kredyt.

Co to znaczy w praktyce

Nie to, że ceny spadną. Tego nikt nie wie.

Znaczy to, że wzrost cen nie jest pewnikiem, na którym można oprzeć decyzję o kilkuset tysiącach złotych. Jeśli twój rachunek wychodzi na plus tylko przy założeniu, że ceny rosną co roku, to nie jest rachunek — to zakład.

Kalkulator na stronie głównej pokazuje z tego powodu trzy scenariusze zamiast jednej liczby. Scenariusz ostrożny zakłada zerowy wzrost i nie jest fantazją — dokładnie tak wyglądały lata 2011–2016.

A teraz to samo po uwzględnieniu inflacji

Powyższe liczby są nominalne. Przez dwadzieścia lat złotówka straciła jednak na wartości — skumulowana inflacja od trzeciego kwartału 2006 do pierwszego kwartału 2026 wyniosła według GUS 96,8 procent, czyli 3,53 procent rocznie.

Po przeliczeniu na dzisiejsze złote obraz wygląda inaczej:

Podobnie z dwudziestoletnim wzrostem. W Warszawie cena metra wzrosła nominalnie o 163 procent, ale realnie tylko o 34 procent. W Krakowie odpowiednio 191 i 48 procent.

Średnio dla siedemnastu miast realny wzrost wyniósł 2,93 procent rocznie, wobec 6,55 procent nominalnie. Ponad połowa tego, co wygląda na wzrost wartości mieszkań, jest spadkiem wartości pieniądza.

Na stronach miast przy wykresie jest przełącznik między jednym a drugim ujęciem.

Zastrzeżenie w drugą stronę: w tym samym okresie rosły też wynagrodzenia, więc realna dostępność mieszkań zmieniała się inaczej niż same ceny. To osobny temat i osobne dane.

Skąd te liczby

Ceny mieszkań: Narodowy Bank Polski, baza BaRN, ceny transakcyjne rynku wtórnego. Szereg kwartalny od trzeciego kwartału 2006 roku, siedemnaście miast, siedemdziesiąt dziewięć kwartałów bez luk.

Inflacja: Główny Urząd Statystyczny, kwartalne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych, sposób prezentacji „okres poprzedni = 100". Szczegóły w metodologii.

Policz swój przypadek → · Pozostałe mity → · Najczęstsze pytania →

Pojęcia z tego tekstu

Powiązane teksty