Księga wieczysta
Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości — jedyne miejsce, w którym sprawdzisz, czy sprzedający naprawdę jest właścicielem.
Co to jest
Rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, opisujący stan prawny konkretnej nieruchomości. Każda ma swój numer, a treść jest jawna — możesz sprawdzić dowolną księgę, jeśli znasz numer.
Sprawdzanie jest bezpłatne i zajmuje minutę na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Numer księgi powinien podać sprzedający; jeśli odmawia, to sam w sobie jest sygnałem ostrzegawczym.
Cztery działy i co w nich szukać
Dział I — oznaczenie nieruchomości. Adres, powierzchnia, numer lokalu, udział w nieruchomości wspólnej. Sprawdź, czy metraż zgadza się z ogłoszeniem. Rozbieżności zdarzają się częściej, niż można przypuszczać.
Dział II — własność. Kto jest właścicielem i na jakiej podstawie. Sprawdź, czy osoba, z którą rozmawiasz, faktycznie tu figuruje. Jeśli właścicieli jest kilku, do sprzedaży potrzebna jest zgoda wszystkich.
Dział III — prawa, roszczenia i ograniczenia. To najważniejszy dział przy zakupie i najczęściej pomijany. Znajdziesz tu służebności, prawa dożywocia, roszczenia osób trzecich, wzmianki o toczących się postępowaniach, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego.
Dział IV — hipoteki. Ile i na czyją rzecz. Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem sprzedającego, trzeba to rozwiązać w akcie notarialnym — zwykle przez zapłatę części ceny bezpośrednio do banku.
Rękojmia wiary publicznej
Zasada, która chroni kupującego działającego w dobrej wierze. W uproszczeniu: jeśli w księdze wpisany jest ktoś, kto naprawdę właścicielem nie jest, a ty kupujesz od niego nie wiedząc o tym, nabywasz własność skutecznie.
Ochrona ta nie działa, gdy w księdze jest wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie o niezgodności — wtedy uznaje się, że mogłeś wiedzieć. Dlatego zawsze sprawdzaj księgę w dniu podpisania aktu, nie miesiąc wcześniej.
Wzmianki — rzecz, którą najłatwiej przeoczyć
Wzmianka to informacja o złożonym wniosku, który jeszcze nie został rozpoznany. Wygląda niepozornie, a znaczy, że coś jest w toku i za tydzień treść księgi może wyglądać inaczej.
Jeśli widzisz wzmiankę, zapytaj notariusza, czego dotyczy, zanim cokolwiek podpiszesz.
Ile to trwa po zakupie
Wpis nowego właściciela do księgi zajmuje zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu. Właścicielem jesteś od chwili podpisania aktu — wpis ma charakter potwierdzający, nie tworzący prawa. Do czasu wpisu bank zwykle nalicza wyższą marżę, bo jego zabezpieczenie nie jest jeszcze ujawnione.
Gdzie o tym piszemy więcej
Mieszkanie od dewelopera kosztuje średnio o 16 procent więcej za metr niż z rynku wtórnego, ale różnica waha się od...
Poradnik Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupemSprawdzenie jest bezpłatne i zajmuje kilka minut na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Najważniejszy jest dział...
Powiązane hasła
Podatek od czynności cywilnoprawnych, dwa procent ceny przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego — ale nie przy pierwszym mieszkaniu.
Taksa notarialnaWynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu, liczone według urzędowej tabeli — przy mieszkaniu obowiązuje połowa stawki.
HipotekaZabezpieczenie kredytu na nieruchomości — wpisane do księgi wieczystej prawo banku do zaspokojenia się z mieszkania.