Rentowność najmu

Rentowność brutto

Najprostsza miara. Roczny czynsz najmu dzielony przez cenę mieszkania.

Mieszkanie za 600 tysięcy, czynsz 2 100 zł miesięcznie. Rocznie 25 200 zł, podzielone przez 600 000 daje 4,2 procent.

Ta liczba jest łatwa do policzenia i całkowicie oderwana od tego, co zostaje w kieszeni.

Rentowność netto

Od przychodu trzeba odjąć wszystko, czego brutto nie widzi:

• Pustostany. Mieszkanie nie jest wynajęte przez dwanaście miesięcy w roku. Zmiana najemcy, remont między najmami, okres szukania — realnie liczy się półtora miesiąca rocznie, czyli około ośmiu procent przychodu.
• Opłaty w czasie pustostanu. Wspólnota nie przestaje wystawiać rachunków, gdy mieszkanie stoi puste.
• Podatek. Ryczałt od przychodu z najmu prywatnego wynosi 8,5 procent do stu tysięcy złotych przychodu rocznie i 12,5 procent powyżej.
• Remonty i zużycie. Wynajmowane mieszkanie zużywa się szybciej niż własne.
• Koszty nabycia rozłożone w czasie. Podatki, notariusz, pośrednik, wykończenie.

Po odjęciu tego wszystkiego z rentowności brutto zostaje zwykle od dwóch trzecich do trzech czwartych.

Ile to jest w Polsce

Z danych za pierwszy kwartał 2026 roku, przy zestawieniu cen transakcyjnych ze stawkami czynszu, rentowność brutto w największych miastach wychodzi w przedziale od 3,2 do 4,5 procent.

Analizy rynkowe wskazują, że rentowność netto w Warszawie spadła z około 5,1 procent w 2006 roku do około 4,1 procent w 2026. To dwadzieścia lat stopniowego spadku, wynikającego z tego, że ceny mieszkań rosły szybciej niż czynsze.

Dlaczego to ma znaczenie, nawet jeśli nie zamierzasz wynajmować

Bo rentowność najmu jest odwrotnością pytania, które zadaje ten kalkulator.

Wysoka rentowność znaczy, że najem jest drogi w stosunku do ceny mieszkania — wtedy zakup wygrywa szybciej. Niska rentowność znaczy, że można tanio wynająć coś, co drogo kosztuje — wtedy wynajem broni się dłużej.

Kraków z rentownością 3,2 procent to miasto, w którym wynajmowanie jest relatywnie tanie. Łódź z 4,5 procent to miasto, w którym szybciej opłaca się kupić.

Porównanie z giełdą. Rentowność najmu netto stawia się zwykle obok stopy dywidendy spółek — obie mówią, ile procent zainwestowanej kwoty wraca co roku. Co oznacza ta druga i na co przy niej uważać, opisuje hasło o stopie dywidendy.

Gdzie o tym piszemy więcej

Powiązane hasła

Wszystkie hasła → · Policz swój przypadek →