„Mieszkanie to najlepsza inwestycja"

Pół prawdy · 5 min czytania · zaktualizowano 2026-07-24

Co policzył Otodom

W czerwcu 2026 roku Otodom opublikował zestawienie trzech sposobów ulokowania 255 tysięcy złotych w styczniu 2016 roku — równowartości trzydziestometrowej kawalerki na warszawskim Mokotowie.

Rachunek jest zrobiony solidnie. Uwzględnia podatek Belki od giełdy i obligacji, ryczałt 8,5 procent od najmu, koszty przestojów między najemcami oraz 46 tysięcy na remonty. Uwzględnia też spadek kursu dolara z 3,96 na 3,63 złotego, który obniżył wynik inwestycji giełdowej.

Najważniejszy wniosek z tej analizy jest prawdziwy

Otodom trafnie wskazuje, dlaczego mieszkanie wygrało: po pięciu latach sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z podatku dochodowego, a zysk giełdowy nie jest zwolniony nigdy.

Inwestor giełdowy oddał 115 tysięcy złotych podatku Belki. Właściciel mieszkania nie oddał ani złotówki od wzrostu jego wartości.

To jest realna, wpisana w prawo przewaga nieruchomości i nasz kalkulator też ją uwzględnia — służy do tego parametr określający, po ilu miesiącach wygasa obowiązek podatkowy.

Ale wynik zależy od jednej rzeczy, której się nie wybiera

Styczeń 2016 roku to był dołek. Ceny w Warszawie wychodziły wtedy z sześcioletniego spadku zapoczątkowanego w 2007 roku.

Policzyliśmy to samo dziesięcioletnie okno dla każdego możliwego roku startu, na cenach transakcyjnych z bazy NBP:

Ta sama Warszawa, ten sam okres dziesięciu lat, ta sama klasa aktywa. Wynik od minus dziesięciu do plus stu dwudziestu siedmiu procent — zależnie wyłącznie od tego, w którym roku się zaczęło.

Kto kupił w 2008 roku, po dekadzie miał mieszkanie warte mniej, niż zapłacił. Nominalnie. Realnie, po uwzględnieniu inflacji, znacznie mniej.

To nie jest zarzut wobec Otodom. Backtest musi mieć jakąś datę startu, a styczeń 2016 to okrągła dekada wstecz. Ale każdy backtest odpowiada na pytanie „co by było, gdyby" dla jednego konkretnego momentu — a tego momentu nikt nie wybiera świadomie.

Cała przewaga siedzi w jednej liczbie

Wynik 800 tysięcy składa się z trzech części: 594 tysiące ze sprzedaży mieszkania, 252 tysiące z najmu, minus 46 tysięcy na remonty.

Zauważ, co się dzieje, gdy odjąć najem. Samo mieszkanie dało 594 tysiące i przegrywa z indeksem S&P 500 o 151 tysięcy.

Cała przewaga nieruchomości w tym zestawieniu bierze się z przychodu z wynajmu.

A ten przychód wynosi 252 tysiące przez dziesięć lat, czyli średnio 25 tysięcy rocznie od kapitału 255 tysięcy — 9,9 procent rocznie netto. To bardzo dużo. Z danych, na których pracujemy, rentowność najmu brutto w Warszawie wynosi dziś około 3,9 procent, a netto jest wyraźnie niższa.

Wyjaśnieniem może być metraż: małe mieszkania mają wyższą rentowność za metr niż duże. Do tego dochodzi skok czynszów w latach 2022–2026, o którym autorzy piszą wprost. Ale to właśnie ta liczba decyduje o podium, a jest zarazem najtrudniejsza do sprawdzenia z zewnątrz.

Ceny ofertowe, nie transakcyjne

Otodom liczy na cenach ofertowych — 8 500 zł za metr w 2016 roku i 19 800 zł w 2026. To ceny z ogłoszeń, czyli kwoty, za które ktoś chciał sprzedać.

Nasze dane NBP to ceny transakcyjne z aktów notarialnych. Dla całej Warszawy dają wzrost o 121 procent wobec 133 procent u Otodom.

Część różnicy to Mokotów kontra całe miasto — Mokotów jest droższy i mógł rosnąć szybciej. Ale część to różnica między tym, ile chciano, a ile zapłacono.

Czego w tym rachunku nie ma

Kosztów zakupu. W 2016 roku nie było zwolnienia z PCC dla pierwszego mieszkania, więc doszłoby dwa procent ceny, czyli ponad pięć tysięcy złotych, plus notariusz.

Kosztów sprzedaży. Prowizja pośrednika przy transakcji za 594 tysiące to od dwunastu do osiemnastu tysięcy.

Wykończenia i wyposażenia. Mieszkanie pod wynajem trzeba urządzić. Czterdzieści sześć tysięcy w ich rachunku to remonty przez dekadę, nie koszt początkowy.

Pracy. Autorzy wspominają o konieczności zarządzania lokalem, ale jej nie wyceniają. Dziesięć lat szukania najemców, rozliczeń, awarii i przeglądów to nie jest inwestycja pasywna, w odróżnieniu od funduszu ETF.

Te pozycje razem to kilkadziesiąt tysięcy złotych — mniej niż różnica między mieszkaniem a giełdą, ale wystarczająco, by ją zauważalnie zmniejszyć.

Werdykt

Zdanie „mieszkanie to najlepsza inwestycja" jest prawdziwe dla konkretnego mieszkania, kupionego w konkretnym momencie, przy konkretnych stawkach najmu. Otodom pokazał jeden taki przypadek i pokazał go rzetelnie.

Fałszywe robi się wtedy, gdy z jednego okna czasowego wyciąga się regułę. Rozstrzał od minus dziesięciu do plus stu dwudziestu siedmiu procent w tym samym mieście oznacza, że o wyniku decyduje moment wejścia, a nie klasa aktywa.

To jest zresztą argument, który działa w obie strony. Ktoś, kto w 2016 roku uznał mieszkania za drogie i wybrał obligacje, po dekadzie ma o 372 tysiące mniej.

Co z tego wynika dla twojej decyzji

Jeśli kupujesz mieszkanie dla siebie, ta analiza dotyczy cię tylko częściowo — nie będziesz go wynajmował, więc odpada ta część, która przesądziła o wyniku.

Do porównania zostaje wzrost wartości wobec zwrotu z portfela, a to jest dokładnie pytanie, na które odpowiada nasz kalkulator. Z tą różnicą, że my nie zakładamy jednego scenariusza, tylko pokazujemy trzy — bo dziesięciolecie 2007–2017 i dziesięciolecie 2016–2026 wydarzyły się na tym samym rynku.

Skąd te liczby

Analiza Otodom: komunikat prasowy z 10 czerwca 2026 roku, dostępny w biurze prasowym serwisu.

Ceny transakcyjne w tabeli z dziesięcioletnimi oknami: Narodowy Bank Polski, baza BaRN, rynek wtórny, Warszawa. Rentowność najmu: zestawienie cen NBP ze stawkami z raportu AMRON-SARFiN. Szczegóły w metodologii.

Policz swój przypadek → · Pozostałe mity → · Najczęstsze pytania →

Pojęcia z tego tekstu

Powiązane teksty