Wkład własny
Część ceny mieszkania, którą płacisz z własnych pieniędzy, bez kredytu.
Co to jest
Kupujesz mieszkanie za 600 tysięcy złotych. Bank pożycza ci 480 tysięcy, a 120 tysięcy dokładasz sam. Te 120 tysięcy to wkład własny — dwadzieścia procent ceny.
Banki w Polsce zwykle wymagają co najmniej dwudziestu procent, choć część ofert dopuszcza dziesięć, jeśli brakującą część ubezpieczysz albo objęta jest gwarancją państwową.
Czego wkład własny nie obejmuje
Tego, na czym najczęściej ludzie się przeliczają. Wkład własny to część ceny mieszkania. Obok niego trzeba mieć jeszcze pieniądze na:
- taksę notarialną i opłaty sądowe — przy mieszkaniu za 600 tysięcy około 2 700 zł,
- podatek od czynności cywilnoprawnych — 12 tysięcy przy rynku wtórnym, chyba że to twoje pierwsze mieszkanie,
- prowizję pośrednika, jeśli korzystasz — zwykle od dwóch do trzech procent,
- wykończenie i wyposażenie, jeśli mieszkanie nie jest gotowe do zamieszkania.
Ta ostatnia pozycja bywa największa i najczęściej pomijana. Przy mieszkaniu z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim to często sto tysięcy złotych i więcej.
Dlaczego to najważniejsza liczba w całym rachunku
Wkład własny nie jest kosztem. To pieniądze, które nadal masz — tyle że zamienione z gotówki na mieszkanie.
Ale przestają one pracować gdzie indziej. Sto dwadzieścia tysięcy złotych włożone w mieszkanie to sto dwadzieścia tysięcy, których nie ma w obligacjach ani w funduszu. Przy zwrocie pięciu procent rocznie to sześć tysięcy złotych utraconego zysku w pierwszym roku i coraz więcej w kolejnych.
To się nazywa kosztem alternatywnym i jest najczęściej pomijaną pozycją w kalkulatorach porównujących zakup z wynajmem. W naszym kalkulatorze osoba wynajmująca inwestuje dokładnie tę samą kwotę, którą kupujący wykłada na starcie — inaczej porównanie byłoby nieuczciwe.
Wyższy wkład: mniej odsetek, ale nie zawsze więcej majątku
Im większy wkład własny, tym mniejszy kredyt i tym mniej odsetek. Ale też tym mniej pieniędzy pracuje na rynku i tym mniejsza dźwignia.
Przy niskim wkładzie własnym wzrost wartości mieszkania liczy się od pełnej ceny, a nie od włożonej gotówki. Mieszkanie za 600 tysięcy, które zdrożało o pięć procent, dało ci trzydzieści tysięcy — niezależnie od tego, czy włożyłeś sto dwadzieścia tysięcy, czy trzysta. Przy niższym wkładzie ten sam zysk przypada na mniejszy kapitał.
Ta sama dźwignia działa oczywiście w drugą stronę, gdy ceny spadają.
Co sprawdzić
Przesuń suwak wkładu własnego w kalkulatorze od dziesięciu do stu procent i zobacz, jak zmienia się próg opłacalności oraz suma odsetek. To dwie różne rzeczy i nie zmieniają się w tę samą stronę.
Gdzie o tym piszemy więcej
Przy mieszkaniu za 600 tysięcy złotych koszty poza ceną wynoszą od 2,7 tysiąca do 190 tysięcy. Rozpiętość bierze się...
Poradnik Wkład własny — ile trzeba mieć i czy więcej znaczy lepiejBanki wymagają zwykle dwudziestu procent, ale to nie jest cała potrzebna gotówka. A pytanie, czy wpłacić więcej, ma...
Powiązane hasła
Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości — im wyższy, tym większe ryzyko dla banku i tym droższy kredyt.
Koszt alternatywnyTo, co tracisz, wybierając jedną możliwość zamiast drugiej — najczęściej pomijana pozycja w rachunku za mieszkanie.
Zdolność kredytowaOcena banku, ile jesteś w stanie spłacać — nie to samo co kwota, którą bezpiecznie możesz pożyczyć.