Ile naprawdę kosztuje zakup mieszkania poza ceną

Poradnik kupującego · 8 min czytania · zaktualizowano 2026-07-23 · Michał

Cena z ogłoszenia to nie jest kwota, którą wydasz. Poniżej wszystkie pozycje, które dochodzą, w kolejności, w jakiej trzeba je zapłacić.

Wszystkie wyliczenia dotyczą mieszkania o powierzchni 50 m² za 600 000 zł z rynku wtórnego, kupowanego z kredytem przy wkładzie własnym 20 procent.

Trzy pozycje odpowiadają za prawie całą rozpiętość: podatek PCC, prowizja pośrednika i wykończenie. Reszta to kilka tysięcy złotych, które łatwo policzyć z góry.

Podatek PCC: zero albo dwanaście tysięcy

Przy zakupie od osoby prywatnej, czyli na rynku wtórnym, obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości dwóch procent ceny. Przy mieszkaniu za 600 tysięcy to 12 000 zł.

Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje jednak zwolnienie dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Warunek jest ostry: nigdy wcześniej nie mogłeś mieć prawa własności do lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — ani w Polsce, ani za granicą.

Wyjątkiem jest udział odziedziczony nieprzekraczający połowy. Przy zakupie we dwoje warunek musi spełniać każda z osób; jeśli jedna miała już mieszkanie, zwolnienie przepada w całości.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje w ogóle, bo transakcja objęta jest podatkiem VAT wliczonym w cenę.

Notariusz i sąd: około 2 500 zł

Taksa notarialna liczy się z urzędowej tabeli. Dla nieruchomości o wartości od 60 tysięcy do miliona złotych stawka podstawowa wynosi 1 010 zł plus 0,4 procent od nadwyżki ponad 60 tysięcy.

Przy mieszkaniu za 600 tysięcy daje to 1 010 zł plus 2 160 zł, czyli 3 170 zł. Ale przy lokalu mieszkalnym obowiązuje połowa stawki, więc wychodzi 1 585 zł netto.

Do tego dochodzi:

• 23 procent VAT od taksy,
• wypisy aktu, kilka egzemplarzy, około 300 zł,
• opłata sądowa za wpis prawa własności — 200 zł,
• opłata sądowa za wpis hipoteki — 200 zł,
• PCC od ustanowienia hipoteki — 19 zł.

Razem około 2 490 zł. Warto pamiętać, że kwoty z rozporządzenia to stawki maksymalne. Notariusz może wziąć mniej i przy większych transakcjach często to robi — nie zaszkodzi zapytać.

Prowizja pośrednika: zero albo osiemnaście tysięcy

Jeśli kupujesz przez biuro nieruchomości, prowizja wynosi zwykle od dwóch do trzech procent ceny. Przy 600 tysiącach to od 12 do 18 tysięcy złotych.

Kto płaci, zależy od umowy. Bywa, że prowizję pokrywa sprzedający, bywa, że kupujący, bywa, że obie strony. To jest do ustalenia i do negocjacji przed podpisaniem umowy pośrednictwa, nie po.

Kupując bezpośrednio od właściciela, tej pozycji nie ma w ogóle — ale też nikt za ciebie nie sprawdzi stanu prawnego nieruchomości.

Koszty po stronie banku

Prowizja za udzielenie kredytu. Od zera do dwóch procent kwoty kredytu. Przy kredycie 480 tysięcy to od zera do 9 600 zł. Wiele banków oferuje kredyt bez prowizji w zamian za wyższą marżę — policz, co wychodzi taniej w twoim okresie kredytowania.

Wycena nieruchomości. Bank robi własną wycenę, żeby ustalić, ile mieszkanie jest warte. Koszt to zwykle kilkaset złotych. Warto o niej pamiętać z innego powodu: jeśli bank wyceni mieszkanie niżej niż cena z umowy, wskaźnik LtV wychodzi wyższy i możesz potrzebować większego wkładu własnego.

Ubezpieczenie nieruchomości. Bank wymaga polisy przez cały okres kredytowania, z cesją na swoją rzecz. Polisa podstawowa dla mieszkania pięćdziesięciometrowego to około 180 do 340 złotych rocznie, rozszerzona o ruchomości i kradzież — od 260 do 610 złotych.

Ubezpieczenie pomostowe. Do czasu, gdy wpis hipoteki pojawi się w księdze wieczystej, bank nalicza podwyższoną marżę. Wpis trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Po jego ujawnieniu bank powinien zwrócić nadpłaconą różnicę — sprawdź, czy to zrobił, bo nie zawsze dzieje się to automatycznie.

Wykończenie: pozycja, która przewraca rachunek

To najczęściej pomijany koszt i zwykle największy po samej cenie.

Mieszkanie od dewelopera przekazywane jest w stanie deweloperskim: ściany, wylewki, okna, instalacje doprowadzone do punktów. Nie ma podłóg, drzwi wewnętrznych, glazury, białego montażu, kuchni ani oświetlenia. W takim mieszkaniu nie da się mieszkać ani jednego dnia.

Doprowadzenie do stanu używalności kosztuje od 1 500 do 3 000 złotych za metr, czyli przy pięćdziesięciu metrach od 75 do 150 tysięcy złotych. Meble i sprzęt to osobna pozycja.

Na rynku wtórnym bywa różnie. Mieszkanie gotowe do zamieszkania nie wymaga niczego, mieszkanie do remontu — kilkudziesięciu tysięcy.

Ile to razem: trzy scenariusze

Najtaniej. Pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego, kupione bezpośrednio od właściciela, gotowe do zamieszkania, kredyt bez prowizji.

Zero PCC, 2 490 zł u notariusza, około 500 zł wycena, 300 zł ubezpieczenie. Razem około 3 300 zł, czyli nieco ponad pół procenta ceny mieszkania.

Typowo. Kolejne mieszkanie z rynku wtórnego, przez pośrednika, drobny remont.

12 000 zł PCC, 2 490 zł notariusz, 15 000 zł pośrednik, 500 zł wycena, 300 zł ubezpieczenie, 30 000 zł remont. Razem około 60 000 zł, czyli dziesięć procent ceny.

Najdrożej. Mieszkanie od dewelopera w stanie deweloperskim, z prowizją bankową i pełnym wykończeniem.

Zero PCC, 2 490 zł notariusz, 9 600 zł prowizja banku, 500 zł wycena, 300 zł ubezpieczenie, 120 000 zł wykończenie z meblami. Razem około 133 000 zł, czyli ponad dwadzieścia dwa procent ceny.

Reguła, którą warto zapamiętać

Rozpiętość od trzech do stu trzydziestu tysięcy złotych oznacza, że nie da się podać jednej liczby procentowej. Ale da się podać zasadę:

Do wkładu własnego dolicz koszty transakcyjne, a osobno policz wykończenie.

Wkład własny dwadzieścia procent przy mieszkaniu za 600 tysięcy to 120 tysięcy. Koszty transakcyjne w typowym przypadku to około 15 do 30 tysięcy. Wykończenie, jeśli jest potrzebne, to kolejne 30 do 150 tysięcy.

Osoba, która ma odłożone dokładnie 120 tysięcy, nie ma na zakup mieszkania za 600 tysięcy. Ma na wkład własny i nic więcej.

Częste błędy

Liczenie wykończenia jako czegoś, co zrobi się potem. Zrobi się, ale za pieniądze, których wtedy nie będzie, więc skończy się kredytem gotówkowym oprocentowanym wyraźnie wyżej niż hipoteczny.

Zapominanie o czasie. Między umową przedwstępną a wprowadzeniem mijają miesiące, a przy rynku pierwotnym często dwa lata. Przez ten czas płacisz gdzieś czynsz, a bywa, że jednocześnie ratę.

Traktowanie prowizji pośrednika jako nienegocjowalnej. Jest negocjowalna, podobnie jak taksa notarialna.

Branie kredytu na maksimum zdolności. Zdolność kredytowa to górna granica tego, co bank jest gotów pożyczyć, a nie kwota, którą rozsądnie wziąć. Po odjęciu raty musi zostać na opłatę do wspólnoty, podatek, ubezpieczenie, media i odkładanie na remonty — przy pięćdziesięciu metrach to zwykle dodatkowe 1 400 do 1 800 złotych miesięcznie.

Najczęstsze pytania

Czy PCC płaci kupujący czy sprzedający? Kupujący. Podatek pobiera notariusz w dniu podpisania aktu i odprowadza do urzędu skarbowego.

Czy zwolnienie z PCC obejmuje działkę albo dom? Zwolnienie dotyczy lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Szczegóły warto sprawdzić w treści przepisu przed transakcją.

Czy koszty transakcyjne można doliczyć do kredytu? Zwykle nie — bank finansuje cenę nieruchomości, a nie koszty okołotransakcyjne. Wykończenie bywa finansowane, ale wtedy płacisz za nie odsetki przez cały okres kredytowania. Sto tysięcy rozłożone na dwadzieścia pięć lat przy 5,97 procent kosztuje w odsetkach około 93 tysięcy.

Ile kosztuje sprzedaż mieszkania? Prowizja pośrednika, zwykle dwa do trzech procent, oraz podatek dziewiętnaście procent od dochodu, jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia. To druga strona rachunku, o której warto pamiętać, jeśli nie planujesz zostać na długo.

Co dalej

Wpisz swoje liczby do kalkulatora. Pola „prowizja pośrednika" i „wykończenie i meble" znajdziesz w sekcji „koszty wejścia" — obie mają domyślną wartość zero, co przy wielu zakupach jest po prostu nieprawdą.

Zobacz, o ile przesuwa się próg opłacalności, gdy wpiszesz tam realne kwoty. Przy stu tysiącach na wykończenie potrafi to być kilka lat.

Policz to dla swojego mieszkania → · Skąd te liczby → · Najczęstsze pytania →

Pojęcia z tego tekstu

Powiązane teksty