Czy nieruchomości naprawdę drożeją

Inflacja

Ile ze wzrostu cen mieszkań to inflacja, a ile realny wzrost

Od 2005 do 2025 metr mieszkania podrożał 9,2-krotnie — tyle wynika z kwot zapisanych w aktach notarialnych. Ale złotówka z 2005 roku miała inną siłę nabywczą niż dzisiejsza. Po odjęciu inflacji zostaje wzrost 4,7-krotny.

Obie linie zaczynają od stu, więc pokazują wzrost, a nie poziom cen. Rozchodzą się w miarę narastania inflacji — zacieniony odstęp między nimi to właśnie ona. Innymi słowy: 48% wzrostu cen to spadek wartości pieniądza, a nie podrożenie mieszkań.

Odjęliśmy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych — ten sam, którym GUS mierzy inflację. Dolna linia mówi więc, o ile mieszkania podrożały względem wszystkiego innego.

Tempo

Który rynek rósł najszybciej

Cen w złotówkach nie da się porównać między rynkami — metr mieszkania kosztuje kilka tysięcy, metr gruntu kilkaset. Dlatego każdy szereg sprowadzamy do stu: teraz widać nie poziom cen, tylko tempo. Wskaźnik 200 oznacza podwojenie, 300 potrojenie.

Każda linia zaczyna się tam, gdzie ma dane — mieszkania i domy od 2005 roku, działki później. Kropka na wysokości stu pokazuje ten początek. Dzięki temu nie tracimy dwudziestu lat historii tylko dlatego, że jeden rynek zaczyna się w połowie okresu.

Rynki

Metr metrowi nierówny

Metr mieszkania i metr działki to nie ta sama jednostka. Pierwszy mierzy powierzchnię użytkową lokalu, drugi — kawałek gruntu. Ten wykres pokazuje, ile metrów jednego kupisz za cenę metra drugiego.

Stąd bierze się paradoks, który myli wielu kupujących: dom na działce bywa tańszy niż mieszkanie o tej samej powierzchni użytkowej — bo w cenie mieszkania płaci się także za lokalizację i za udział w gruncie, którego nie widać.