w typowym powiecie

7%

mediana różnic liczonych osobno w każdym powiecie

mediana z 61 powiatów

7%

rozpiętość od -28% do 57%

powiaty, gdzie nowe jest tańsze

21z 61

dopłata nie jest regułą — bywa ujemna

W powiecie słupskim metr od dewelopera kosztuje o 57% więcej niż na rynku wtórnym, a w powiecie legionowskim różnica wynosi -28%. To nie jest ten sam rynek w dwóch cenach — to dwa różne rynki, które w niektórych powiatach niemal się pokrywają.

Mapa

Gdzie nowe mieszkania kosztują najwięcej ponad używane

%do -12-12–-1-1–77–1818–33od 33za mało danych

Ciemniejszy odcień oznacza większą różnicę między ceną metra od dewelopera a ceną na rynku wtórnym. Powiaty zakreskowane nie mają dość transakcji na obu rynkach naraz, żeby porównanie miało sens.

Ranking

W których powiatach dopłata za nowe jest największa

Dopłata za mieszkanie od dewelopera, 2025. Najwyżej słupski — 56,7% z 104 aktów po słabszej stronie. Najniżej z pokazanych pruszkowski — -14,8%. Przy każdym słupku liczba obserwacji, na których liczona jest wartość. Pionowa kreska oznacza zero.

Tabela

Powiaty, w których oba rynki są dość duże, żeby je porównać

Każdy z tych powiatów ma co najmniej 100 aktów po każdej stronie. Ostatnia kolumna podaje medianę metrażu — jeśli różni się mocno między rynkami, porównanie ceny metra trzeba czytać ostrożniej.

powiat	nowe zł/m²	używane zł/m²	dopłata	aktów nowe	aktów używane	metraż n/u
słupski	7 932	5 061	57%	104	200	48 / 52
Chorzów	8 647	5 641	53%	140	241	46 / 47
Zabrze	7 779	5 122	52%	175	633	55 / 48
Gliwice	9 576	6 787	41%	230	684	55 / 49
Katowice	11 200	7 973	40%	663	878	46 / 49
tarnogórski	7 610	5 428	40%	110	166	64 / 50
Sosnowiec	7 517	5 409	39%	226	710	54 / 46
Częstochowa	8 305	6 083	37%	286	444	55 / 47
Włocławek	7 101	5 243	35%	135	306	52 / 47
Tarnów	8 467	6 339	34%	177	162	44 / 47
będziński	6 800	5 114	33%	134	276	52 / 48
ostrowski	7 071	5 446	30%	129	246	56 / 50
starogardzki	7 422	5 726	30%	151	164	50 / 46
Bielsko-Biała	10 091	7 794	29%	223	271	49 / 51
Koszalin	8 918	6 908	29%	141	283	46 / 47
Szczecin	11 771	9 130	29%	584	1 169	42 / 49
Tychy	9 309	7 407	26%	144	341	51 / 49
średzki	8 305	6 716	24%	197	120	56 / 57
Łódź	9 705	7 958	22%	604	556	46 / 45
lęborski	7 316	6 105	20%	160	176	50 / 47

Pułapka

Dlaczego dwie poprawnie policzone liczby dają 4,1 razy różny wynik

Jeśli zestawić medianę wszystkich mieszkań od deweloperów z medianą wszystkich mieszkań z rynku wtórnego, wychodzi dopłata 28%. Jeśli policzyć tę samą różnicę osobno w każdym powiecie, a potem wziąć medianę, wychodzi 7%.

Obie liczby są policzone poprawnie. Różnią się, bo deweloperzy budują tam, gdzie jest drogo — w dużych miastach i wokół nich. Rynek wtórny obejmuje całą Polskę, łącznie z powiatami, gdzie metr kosztuje ułamek warszawskiej ceny.

Zestawienie ogólnokrajowe porównuje więc w dużej mierze miasto z prowincją, a nie nowe z używanym. Dopiero porównanie wewnątrz jednego powiatu pyta o to, o co chodzi: ile dopłacisz za nowe w tym samym miejscu.

Jest jeszcze trzeci sposób: ważyć różnice liczbą transakcji, żeby duży rynek liczył się bardziej niż mały. Wychodzi wtedy 2% — czyli tyle, ile dopłaca typowy kupujący, a nie ile wynosi różnica w typowym powiecie.

Ta rozbieżność sama w sobie coś mówi

Ważenie przesuwa wynik w stronę dużych miast, bo tam zawiera się najwięcej aktów. Skoro wynik ważony jest niższy, znaczy to, że na największych rynkach dopłata jest mniejsza niż w mniejszych powiatach.

Na dwudziestu największych rynkach mediana dopłaty wynosi 3%, a w pozostałych powiatach 9%. Wyjaśnienie jest prawdopodobnie takie samo jak wcześniej: w dużym mieście rynek wtórny to często mieszkania w centrum, a nowe budownictwo powstaje na obrzeżach. Im mniejszy powiat, tym ta różnica lokalizacyjna mniejsza — i tym czystsza dopłata za sam fakt, że mieszkanie jest nowe.

To zjawisko ma nazwę

Sytuacja, w której zależność widoczna w całym zbiorze znika albo się odwraca po podzieleniu na grupy, nazywa się paradoksem Simpsona. Nie jest rzadka — pojawia się wszędzie tam, gdzie porównywane grupy różnią się składem.

W tym serwisie spotkaliśmy ją już raz, przy wskaźniku cen nieruchomości: mediana liczona rok po roku pokazywała wzrost kilkukrotnie wyższy od rzeczywistego, bo zmieniał się zestaw powiatów przekazujących dane.

Podatki

Cena z aktu to nie wszystko, co płaci kupujący

Oba rynki są opodatkowane inaczej, a rejestr zapisuje tylko cenę z aktu notarialnego. Żeby porównanie było uczciwe, trzeba wiedzieć, co ta cena zawiera.

Rynek pierwotny. Cena od dewelopera zawiera już VAT — 8% dla mieszkań do 150 m² i 23% powyżej. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma, bo prawo zakazuje podwójnego opodatkowania tej samej transakcji.

Rynek wtórny. Kupujący płaci dodatkowo 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, liczone od wartości rynkowej. Notariusz pobiera je w dniu podpisania aktu, ale w cenie zapisanej w rejestrze tej kwoty nie ma.

Po doliczeniu tego podatku różnica maleje

Kupujący na rynku wtórnym zapłaci 2% ponad cenę z aktu. Dopłata za nowe mieszkanie spada wtedy z 7% do 5% — bo rośnie to, z czym porównujemy.

Nie dotyczy to jednak wszystkich. Od 31 sierpnia 2023 roku kupujący pierwsze mieszkanie jest z tego podatku zwolniony — pod warunkiem, że nigdy wcześniej nie miał prawa własności do lokalu ani domu. Dla takiej osoby obowiązuje dopłata podstawowa, czyli 7%.

Od 2024 roku działa też stawka podwyższona: kto kupuje szósty i kolejny lokal w tej samej inwestycji, płaci 6% — mimo że normalnie rynek pierwotny jest z tego podatku wolny. Przepis wymierzono w kupujących hurtowo.

Jak to czytać

Dlaczego nowe nie zawsze znaczy droższe

Dopłata za rynek pierwotny wydaje się oczywista: mieszkanie jest nowe, ma gwarancję i nie wymaga remontu. Ale porównujemy tu cenę metra, a nie tego samego mieszkania w dwóch stanach.

Nowe budownictwo powstaje najczęściej na obrzeżach, gdzie grunt jest tańszy. Rynek wtórny to w dużej mierze centra miast i osiedla z lepszą komunikacją. W powiatach, gdzie ta różnica lokalizacyjna jest duża, mieszkanie od dewelopera bywa tańsze za metr — mimo że jest nowe.

Czy porównujemy podobne mieszkania

Mediana metrażu wynosi 52 m² na rynku pierwotnym i 49 m² na wtórnym — różnica 7%. Mieszkania są więc porównywalnej wielkości.

Nie porównujemy natomiast mieszkań o tej samej liczbie pokoi, standardzie ani lokalizacji w obrębie powiatu. To są różnice, których rejestr nie pozwala uwzględnić, a które mogą tłumaczyć część rozbieżności.

Cena metra nowego mieszkania to nie cała cena

Mieszkania od deweloperów sprzedaje się zwykle w stanie deweloperskim, bez podłóg, drzwi wewnętrznych i kuchni. Doprowadzenie do stanu, w jakim kupuje się mieszkanie używane, kosztuje zwykle od tysiąca do dwóch tysięcy złotych na metr. Rejestr cen nieruchomości tego nie obejmuje.

Dopłata pokazana na tej stronie jest więc dolnym oszacowaniem rzeczywistej różnicy w koszcie zamieszkania.

Porównujemy tylko powiaty, w których w danym roku odnotowano dość transakcji na obu rynkach. Tam, gdzie deweloperzy nie budują albo rynek wtórny jest znikomy, porównanie nie miałoby sensu — takie powiaty zostają na mapie bez wypełnienia.

Skąd pochodzą dane na tej stronie

Wszystkie liczby na tej stronie pochodzą z publicznie dostępnych rejestrów i można je sprawdzić u źródła. Poniżej podajemy wydawcę, sposób dostępu, warunki wykorzystania oraz liczebność zbioru, na którym liczone są przedstawione wartości.

Rejestr Cen Nieruchomości (RCN)

Główny Urząd Geodezji i Kartografii

Rejestr prowadzony przez starostwa powiatowe, do którego trafia każdy akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Notariusz ma ustawowy obowiązek przekazania wypisu.

Dostęp: usługa sieciowa WFS, bezpłatnie · mapy.geoportal.gov.pl/wss/service/rcn

Dane z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, udostępniane nieodpłatnie na podstawie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Liczebność zbioru

61 powiatów po obu stronach progu porównania
dane za 2025
33 677 transakcji na rynku pierwotnym
35 139 na wtórnym
porównywane wyłącznie mieszkania

Dane aktualne na dzień 2025. Opis metody liczenia znajduje się na stronie Skąd te liczby.

Czytaj dalej

Pozostałe analizy

nieruchomości

Ile dopłacasz za nowe mieszkanie

Gdzie nowe mieszkania kosztują najwięcej ponad używane

W których powiatach dopłata za nowe jest największa

Powiaty, w których oba rynki są dość duże, żeby je porównać

Dlaczego dwie poprawnie policzone liczby dają 4,1 razy różny wynik

Cena z aktu to nie wszystko, co płaci kupujący

Dlaczego nowe nie zawsze znaczy droższe

Skąd pochodzą dane na tej stronie

Liczebność zbioru

Pozostałe analizy

Ceny realne

Prąd i gaz w Unii

Rachunek za gaz

Metraż mieszkań

Ile pracy kosztuje pełny bak

Paliwo a inflacja

Sezonowość

Diesel kontra benzyna

Podatki w Unii

Efekt tarcz podatkowych

Reakcja na ceny ropy

Asymetria w Unii