Ceny mieszkań
w Olsztynie
Metr kwadratowy w Olsztynie kosztuje 8 666 zł — o 2,1% więcej niż rok temu. To 12. miejsce wśród 17 miast w bazie NBP, poniżej średniej 10 520 zł.
Mieszkanie 50 m² kosztuje więc około 433 300 zł. Od III 2006 cena metra wzrosła o 177,2%, ale nie w linii prostej — po drodze był spadek o 19,6%, który odrabiano 11,5 roku.
Ceny w Olsztynie są niewiele poniżej historycznego szczytu z III 2025 — różnica to 1,1%.
W ciągu ostatnich pięciu lat cena metra wzrosła o 49,3%, a w ostatnich czterech kwartałach rośnie.
Pokaż liczby z wykresu
Pierwszy kwartał każdego roku. Pełny szereg obejmuje 79 kwartałów.
| Kwartał | Cena za m² |
|---|---|
| I 2007 | 4 082 zł |
| I 2008 | 4 854 zł |
| I 2009 | 4 455 zł |
| I 2010 | 4 475 zł |
| I 2011 | 4 563 zł |
| I 2012 | 4 251 zł |
| I 2013 | 3 968 zł |
| I 2014 | 4 005 zł |
| I 2015 | 4 055 zł |
| I 2016 | 4 126 zł |
| I 2017 | 4 091 zł |
| I 2018 | 4 243 zł |
| I 2019 | 4 823 zł |
| I 2020 | 5 449 zł |
| I 2021 | 5 805 zł |
| I 2022 | 6 838 zł |
| I 2023 | 6 859 zł |
| I 2024 | 7 732 zł |
| I 2025 | 8 486 zł |
| I 2026 | 8 666 zł |
Ceny przeliczone na dzisiejsze złote wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Metr, który w III 2006 kosztował 3 126 zł, odpowiada dzisiejszym 6 140 zł.
Cena transakcyjna metra kwadratowego, rynek wtórny, III 2006 – I 2026. Wartości nominalne, bez korekty o inflację. Źródło: NBP, baza BaRN — ceny transakcyjne, rynek wtórny.
Jak długo trwał największy spadek
Poniższy wykres pokazuje, o ile procent cena była niższa od poprzedniego szczytu. Płaska linia na górze znaczy, że rynek jest na maksimum. Zagłębienie to okres, w którym kupujący z góry czekał na wyjście na zero.
W Olsztynie największe zagłębienie zaczęło się w IV 2007 i sięgnęło 19,6%. Dno wypadło w I 2013, czyli po 5,2 roku. Powrót do poziomu sprzed spadku zajął 11,5 roku, licząc od szczytu.
To jest odpowiedź na zdanie „mieszkanie zawsze drożeje". Owszem, w dwudziestoletnim ujęciu cena metra wzrosła o 177,2%. Ale kto kupił w IV 2007, czekał 11,5 roku na wyjście na zero — i przez cały ten czas płacił odsetki, podatek od nieruchomości i opłatę do wspólnoty.
A teraz to samo po uwzględnieniu inflacji. Licząc w dzisiejszych złotych, spadek sięgnął nie 19,6%, tylko 32,4%, a do dziś ceny nie wróciły do tamtego poziomu.
Różnica bierze się stąd, że przez ten czas pieniądz tracił na wartości. Kto sprzedał mieszkanie za tę samą kwotę, za którą je kupił, nominalnie wyszedł na zero — realnie stracił.
Wykresy powyżej pokazują wartości nominalne. Przełącznik przy pierwszym wykresie pozwala zobaczyć ujęcie realne.
Ile z tego wzrostu było prawdziwe
Od III 2006 cena metra w Olsztynie wzrosła nominalnie o 177,2%. Ale przez te dwadzieścia lat złotówka straciła na wartości — skumulowana inflacja wyniosła 96,8 procent.
Po przeliczeniu na dzisiejsze złote wzrost wynosi 41,1%. Metr, który kosztował wtedy 3 126 zł, odpowiada dzisiejszym 6 140 zł — i tyle właśnie trzeba porównywać z dzisiejszą ceną 8 666 zł.
| Nominalnie | W dzisiejszych złotych | |
|---|---|---|
| Cena w III 2006 | 3 126 zł | 6 140 zł |
| Cena dziś | 8 666 zł | 8 666 zł |
| Zmiana | 177,2% | 41,1% |
| Największy spadek | 19,6% | 32,4% |
Przeliczenie kwartalnym wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS, sposób prezentacji „okres poprzedni = 100”.
Olsztyn na tle innych miast
Ceny transakcyjne metra kwadratowego, I 2026, wszystkie miasta z bazy NBP.
Pokaż liczby z wykresu
| Miasto | Cena za m² |
|---|---|
| Warszawa | 16 393 zł |
| Kraków | 15 110 zł |
| Gdańsk | 13 870 zł |
| Wrocław | 12 632 zł |
| Gdynia | 12 357 zł |
| Rzeszów | 10 881 zł |
| Poznań | 10 677 zł |
| Lublin | 9 879 zł |
| Szczecin | 9 378 zł |
| Białystok | 9 164 zł |
| Opole | 9 118 zł |
| Olsztyn | 8 666 zł |
| Zielona Góra | 8 528 zł |
| Kielce | 8 125 zł |
| Katowice | 8 054 zł |
| Bydgoszcz | 8 033 zł |
| Łódź | 7 971 zł |
Olsztyn zajmuje 12. miejsce z ceną 8 666 zł za metr. Średnia dla wszystkich 17 miast to 10 520 zł.
Olsztyn plasuje się w środku stawki, nieco poniżej średniej krajowej.
Warto pamiętać, że to średnie dla całych miast. Różnice między dzielnicami bywają większe niż różnice między miastami — mieszkanie w centrum i na obrzeżach tego samego miasta potrafią się różnić dwukrotnie.
Ile to jest w przeliczeniu na wynagrodzenie
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w I kwartale 2026 roku 9 278 zł. Przy cenie 8 666 zł za metr oznacza to, że jedna miesięczna pensja brutto starcza na 1,1 m².
Mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje więc równowartość około 47 miesięcznych wynagrodzeń brutto. To liczba, która nie mówi nic o zdolności kredytowej, ale dobrze pokazuje skalę.
Wynagrodzenie za raportem AMRON-SARFiN nr 67, dane GUS za I kwartał 2026. Wartość brutto, przed podatkiem i składkami.
A czy opłaca się kupować?
Na to pytanie ta strona nie odpowiada, bo nie zna twojego mieszkania ani twojej sytuacji. Odpowiedź zależy od trzech liczb, które masz w ogłoszeniu: ceny, metrażu i czynszu najmu podobnego lokalu. Do tego od czwartej, którą znasz tylko ty — na ile lat się wprowadzasz.
Zestawienia par miast
16 393 zł/m²
Kraków15 110 zł/m²
Gdańsk13 870 zł/m²
Gdynia12 357 zł/m²
Wrocław12 632 zł/m²
Poznań10 677 zł/m²
Rzeszów10 881 zł/m²
Lublin9 879 zł/m²
Szczecin9 378 zł/m²
Białystok9 164 zł/m²
Opole9 118 zł/m²
Zielona Góra8 528 zł/m²
Kielce8 125 zł/m²
Katowice8 054 zł/m²
Bydgoszcz8 033 zł/m²
Łódź7 971 zł/m²